Калькулятор экономии при снижении ставки по ипотеке
Пункты по ипотеке за наличные: два варианта по ставке, которую вам назвали, выигрыш за выбранный срок, окупаемость и чистый итог за весь кредит.
Что делает этот калькулятор
Вы сравниваете два кредита с фиксированной ставкой, у которых совпадают сумма и срок. У первого из них пунктов нет, у второго они куплены за наличные, и его ставку вы вводите сами, без типовой скидки за пункт. Выгода на выбранном отрезке и сэкономленные проценты за весь срок — разные цифры, не путайте их.
Кому это подойдёт
Страница для заёмщиков, которые сравнивают ипотечные предложения в США и считают в долларах. Расчёт верен, если у предложений совпадают сумма кредита и срок, а все прочие расходы одинаковы.
Как это работает
Заполните все шесть полей: калькулятор ничего не подставляет сам. Среди них — ставка набора пунктов и период оценки, заданный в целых месяцах. Убедитесь, что пункты куплены за наличные, а остальные траты одинаковы или не входят в сравнение. Прежде чем опираться на цифры, проверьте, сколько платежей учтено, есть ли месяц окупаемости и какова экономия за весь срок — процентная и чистая.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит ипотечный пункт?
Пункт — это 1% от суммы кредита, до округления до цента. Для кредита $400 000 и 2 пунктов это $8 000 наличными. Цена пунктов сама не говорит, насколько упадёт ставка: её вы вводите по котировке для выбранного набора. Диапазон 0–4 — предел расчёта, а не юридический лимит.
Каждый пункт снижает ставку на 0,25 процентного пункта?
Нет. Фиксированной скидки за пункт калькулятор не предполагает: кредитор может оценивать каждый набор по-своему, поэтому ставка из котировки обязательна. Падение с 6,5% до 6% — это 0,5 процентного пункта, а не уменьшение ставки на 0,5% от её величины. Цифры условные, не сегодняшние предложения. При 0 пунктов ставка по котировке должна совпадать с базовой.
Можно ли включить пункты в сумму кредита?
Нет, здесь пункты платятся отдельно наличными, а сумма кредита остаётся прежней. Комиссия равна сумме кредита, умноженной на число пунктов и делённой на 100; до центов она округляется единожды, а полцента уходит вверх. Если пункты включить в кредит, изменятся и сумма, и платежи, а значит, нужно другое сравнение.
Экономия за выбранный период — это проценты, сэкономленные до продажи?
Нет. Считается другое: суммарная разница в платежах (основной долг плюс проценты) за выбранные месяцы, а не проценты, сбережённые к моменту продажи. Вычтите из неё пункты, оплаченные вперёд, и получите чистый результат. Остатки долга у вариантов могут разойтись. Вне расчёта остаются накопленный капитал в жилье, деньги от продажи, налоги, досрочное закрытие кредита, затраты на рефинансирование и то, что деньги со временем меняют цену.
Когда окупаются пункты?
Окупаемость наступает в самый ранний месяц графика, когда точная накопленная экономия достигает стоимости пунктов или превышает её. Пример: кредит $400 000 на 30 лет, 2 пункта, ставка 6,5% против 6% — это месяц 62. Через 60 месяцев чистый итог при затратах $8 000 всё ещё около минус $195,80. Окупиться значит вернуть затраты, а не заработать.
Платёж ниже, а месяца окупаемости нет — почему?
Потому что выигрыш может не дотянуть до комиссии к последнему платежу. Гипотетический кредит $400 000 на десять лет, 1 пункт, 6,5% против 6,375%: выгода около $25,40 в месяц. За 120 платежей это $3 047,88, меньше комиссии $4 000, так что месяц 158 на этом кредите недостижим. Когда наличной комиссии нет, статус отдельный: значение окупаемости 0 говорит лишь о том, что отбивать нечего, и прибылью с первого дня оно не является.
Что будет, если задать период дольше, чем живёт кредит?
Счёт идёт до последнего платежа по графику. Кредит на десять лет даёт максимум 120 платежей, и ввод 600 месяцев этого не изменит. Экономия процентов за весь срок берёт полный график и не вычитает стоимость пунктов; отдельный чистый итог за весь срок вычитает наличную комиссию за пункты лишь единожды. Если на экране 0, это итог округления, а не доказательство точного равенства.
Какие расходы и решения калькулятор не охватывает?
Калькулятор не моделирует зачёты от кредитора, эскроу, прочие сборы по кредиту и разницу в ипотечном страховании. Либо сделайте их одинаковыми для сравниваемых кредитов, либо явно уберите из сравнения. Если они различаются, сравнивайте котировки кредитов целиком. Результат не заменяет ни полную стоимость кредита, ни APR, ни одобрение, ни проверку налогового вычета, и доходность он не гарантирует. Реальные котировки и планы досрочно закрыть кредит проверьте сами, отдельно.