ARM или фиксированная ставка: платёж при росте ставки
Стартовый платёж ARM и все сбросы под лимитами против фиксированной ставки: шаг 6 или 12 месяцев, потолок и фактический максимум ставки показаны порознь.
Что делает этот калькулятор
Здесь фиксированный платёж стоит рядом со стартовым платежом ARM и гипотетическим подъёмом ставки до каждого лимита, при одной сумме и одинаковой амортизации. Шаг сброса задаёте вы. После каждого события остаток долга делится на месяцы, которые ещё остались, и так до самого погашения. Вопрос «плавающая или фиксированная ставка» калькулятор за вас не решает: индекс он не предсказывает, полную стоимость займа не оценивает.
Кому это подойдёт
Подойдёт, если вы взвешиваете американскую ARM против фиксированной ставки на совместимых условиях: всё в долларах, сброс раз в полгода или раз в год.
Как это работает
Вы вводите все девять данных: ставку и лимиты калькулятор за вас не подставляет. Сами выбираете вводный период, общий срок займа и шаг сброса, 6 или 12 месяцев, а расчёт охватывает только основной долг и проценты при полной амортизации. Затем читайте всю сводку из 13 показателей и всю таблицу сбросов: первый сброс, достигнутую ставку, первый пиковый месяц.
Часто задаваемые вопросы
Что считает это сравнение?
Платежи по основному долгу и процентам. Первый относится к ARM в стартовый период, второй к фиксированной ставке, а худший сценарий показывает, как ставка упирается в каждый лимит вплоть до последнего взноса. Оба займа берутся на одну сумму и один срок. Разница во вводный период идёт со знаком + или −. Вне расчёта остаются комиссии, страховка, эскроу, APR и капитал при досрочном погашении. Какой заём в итоге дешевле, здесь не решается.
Чем вводные годы отличаются от частоты сброса ставки?
Вводные годы — срок, пока стартовая ставка стоит на месте; частота сброса — как часто её пересматривают потом: раз в 6 или 12 месяцев. После пяти вводных лет первый сброс в модели выпадает на платёж 61; при шаге 6 месяцев следующие идут с 67-го, при годовом — с 73-го. Пример: $400 000, 30 лет, вводная ставка 5,5%, лимиты 2/1/5. Потолок 10,5% наступает на 79-м месяце при полугодовом шаге и на 97-м при годовом. Пиковые платежи ≈ $3 473,60 и $3 454,15, в том же порядке. Исходные данные гипотетические, это не котировки.
Лимиты задаются в процентах или пунктах?
В процентных пунктах: это максимальный рост ставки. Не дисконтные пункты и не рост в процентах от самой ставки. Вводная ставка 5,5% и пожизненный лимит в 5 пунктов дают потолок по договору 10,5%. В сводке потолок указан отдельно от размера повышения и отдельно от наибольшей ставки, которая реально достигнута до погашения. Допустимые в форме значения лимитов и потолка, до 50%, — граница формы, а не закона.
Почему платёж пересчитывается от остатка долга?
Потому что к моменту сброса часть долга уже погашена, а месяцев впереди стало меньше. Когда ставка меняется, модель полностью гасит текущий остаток за срок, который ещё остался. Исходная сумма и свежие 30 лет тут ни при чём. Ставка прежняя? Тогда и платёж по расчёту не сдвинется.
Что, если вводный период равен сроку или лимит нулевой?
Если вводный период покрывает весь срок, сбросов до погашения нет: поля первого сброса показывают «н/д», а вводный платёж остаётся пиковым с месяца 1. Нулевой лимит роста — подтверждённое ограничение, а не пустой ответ: сбросы в графике могут стоять, но ставка не растёт. Потолок по договору может остаться недостигнутым, если сбросов осталось слишком мало или периодический лимит нулевой.
Это прогноз будущего индекса и маржи?
Нет. Путь берёт каждое допустимое повышение до потолка и только внутри оставшегося срока, а реальные индексируемые ставки могут отличаться. В полной таблице событий до 54 сбросов, и пик не ограничен первыми пятью. Другая частота сброса, периоды только с процентами и лимиты платежа требуют другой совместимой модели. То же касается отрицательной амортизации, лимитов снижения и нижних пределов ставки.
Если вначале платёж ниже, ARM выгоднее?
Не обязательно. Цифра считается так: из платежа по фиксированной ставке вычитается вводный платёж ARM, и разницы складываются за все вводные месяцы, причём минусы никуда не исчезают. Она не показывает ни сэкономленные проценты, ни выгоду с поправкой на капитал, ни какой заём дешевле в целом. Другие расходы по двум займам могут отличаться. Рефинансироваться позже удастся не наверняка. А стресс-сценарий не повторяет проверку кредитора и не означает одобрения.
Где посмотреть весь путь ставки и ограничения источника?
В результате и в PDF: там перечислены все сбросы, а не только пять событий. ИИ получает сводку из 13 финансовых показателей и все события пересмотра. Что вводный период и частота сброса — разные вещи, говорит источник CFPB CHARM, сверенный 2 октября 2026 года. Ваши ставки, лимиты, комиссии и шансы на одобрение он не проверяет. Сверяйте их с текстом своего кредитного договора.