Сравнение двух кредитов: расходы за весь срок
Какая ипотека выгоднее: два кредита с фиксированной ставкой и равной суммой, сравнение за весь срок с разовыми взносами и страховкой за введённые месяцы.
Что делает этот калькулятор
Здесь можно положить рядом два кредитных предложения в США и увидеть, сколько денег уйдёт по каждому. Ставка в обоих фиксированная, долг гасится полностью по графику, а занимаете вы одну и ту же сумму. Каждый кредит просчитывается на весь его срок вместе с разовыми расходами, которые вы платите наличными. Ежемесячную страховку постоянного размера, если вы её указали, калькулятор прибавит к стольким первым платежам, сколько месяцев вы ввели. Первый платёж со страховкой выводится в одной строке, а погашение долга с процентами в другой. Если итоги расходятся не больше чем на $1, по этой модели они близки, хотя сами предложения от этого одинаковыми не становятся.
Кому это подойдёт
Им пользуются заёмщики и риелторы, когда сверяют сопоставимые котировки кредиторов. Расчёт опирается на введённые ставки, сроки, условия страховки и взносы наличными. Одобрения кредита он не доказывает. Доступность платежа тоже. И какой вариант окажется экономически лучшим при продаже или рефинансировании раньше срока, он не покажет.
Как это работает
Сумму кредита вводите один раз: она одинакова для A и B. Дальше для каждого варианта задайте фиксированную годовую ставку, срок в годах, разовые расходы наличными, ежемесячный страховой платёж заёмщика и число первых платежей, в которые он входит. Значение 0 и в сумме страховки, и в числе платежей допустимо, лишь когда вы подтвердили, что добавочной ежемесячной страховки нет. На выходе по каждому кредиту: основной долг с процентами, первый платёж со страховкой, стоимость всего срока и разница A минус B со знаком + или −.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы учитываются и почему сроки могут различаться?
Полная стоимость каждого кредита за его собственный срок. Для каждого предложения считаются платежи по основному долгу и процентам на весь период погашения, введённые разовые взносы наличными и ровная ежемесячная страховка заёмщика за первые K платежей. Общая сумма кредита входит в расчёт без дублирования. Разные сроки заложены намеренно: это не досрочное погашение в совпадающую дату и не дисконтированный анализ. Налог на недвижимость, страховка жилья, взносы ассоциации, налоговые льготы и прочие расходы владельца не считаются.
Может ли страховка поменять местами дешёвый и дорогой кредит?
Да. Возьмём гипотетический кредит на $400 000 в США. Вариант A: 6,5%, 30 лет, без взносов; основной долг с процентами выходит около $910 177,95. Вариант B: 6,6%, 30 лет, без добавочной страховки заёмщика, около $919 668,70. Но у A заявлен страховой платёж $150 с каждым из первых 96 платежей. Это $14 400, и итог A поднимается примерно до $924 577,95. С учётом страховки дешевле оказывается B, примерно на $4 909,26, до сверки с округлением на экране. Первый платёж со страховкой: около $2 678,27 у A против $2 554,64 у B. Цифры в примере заданы для иллюстрации и не отражают рыночные расценки на страховку, а 96 платежей не равны юридическому сроку её отмены.
Показывает ли низкий платёж, какая ипотека выгоднее?
Нет. Платёж поменьше ещё не значит, что кредит обойдётся дешевле. Пример для США: основной долг $400,000. Кредит A: 6.5%, 30 years, расходы наличными $2,000. Кредит B: 6%, 15 years, расходы наличными $4,000. Ежемесячной страховки нет ни у одного. Основной долг с процентами: около $2,528.27 в месяц у A и около $3,375.43 у B. Но за весь срок A обойдётся примерно в $912,177.95, а B в $611,576.92: у кредита с меньшим платежом итог больше. Подъёмный ли для вас платёж и насколько вам важно, в какие сроки уходят деньги, решайте отдельно от этого сравнения.
Как вводить разовые взносы и страховку, которую оплачивает кредитор?
Вводите лишь расходы по этому кредиту, которые вы платите наличными. Каждая статья идёт в расчёт без повторов, а финансируемые суммы в разовые взносы не попадают. Разовый страховой платёж наличными вносится как разовый взнос; придумывать для него ещё и ежемесячный платёж не нужно. Добавьте заявленные расходы третьих сторон, зависящие от кредита. Возвратные остатки на эскроу и повторяющиеся статьи не включайте. Если страховку оплачивает кредитор и это заложено в ставку, добавочный платёж заёмщика равен 0, но только когда вы это подтвердили. Разные суммы кредитов, финансируемые взносы и несовместимые зачёты — повод для отдельного сравнительного разбора.
Как читать число платежей по страховке?
K показывает, на скольких самых первых платежах по графику действует фиксированный ежемесячный страховой платёж заёмщика. Если такой платёж есть, K идёт от 1 до срока в годах × 12. Нет добавочного платежа? Тогда сумма 0 и число платежей 0. K не связан с правилом оценки жилья и с правилом соотношения кредита к стоимости, не заменяет расчёт отмены и не называет гарантированную дату конца страховки. Убывающие, отложенные и меняющиеся платежи в простую модель не входят. Первый платёж со страховкой — ещё не постоянный и не итоговый платёж за жильё.
Что значит результат в пределах $1?
Метка «дешевле» достаётся A или B, лишь когда точная разница за весь срок превышает $1. При $0,99 результат «близко». Ровно $1 — тоже «близко». А $1,01 уже нет. Разница всё равно видна со знаком + или −: A − B больше нуля, когда A дороже. «Близко» не говорит, что кредиты совпадают, равны до цента, одобрены или удовлетворяют какому-либо общему финансовому порогу. Проверка на $1 идёт ещё до округления в отображаемых цифрах.
Принимает ли расчёт ставку 0% и нулевую страховку?
Да. Ставка 0% и страховка 0 допустимы как математические или гипотетические значения; о рыночных ставках это ничего не говорит. При 0% все платежи по кредиту в сумме равны телу кредита, проценты ровно 0, но взносы наличными и заявленная страховка всё равно стоят денег. Пример: $120 000 при 0% — это $1 000 в месяц на 10 лет или около $333,33 на 30 лет. При любом сроке в сумме выплачиваются те же $120 000, ещё до взносов и страховки. Пустое поле — не подтверждённый ноль. Кредит на сумму 0 сравнением не считается.
Как округление и исключённые параметры влияют на результат?
Суммы хранятся с центами, ставки принимаются до четырёх знаков после запятой. Порядок результатов задают точные платежи, проценты и полная стоимость каждого кредита. Поэтому показанные итоги и отдельно округлённая разница могут разойтись на цент. Не пересчитывайте исход по округлённым ежемесячным цифрам. Это не выписка обслуживающей компании и не расчёт APR. Точку безубыточности, досрочное погашение, NPV и долю капитала в жилье он тоже не считает. Модель с плавающей ставкой, налоговый расчёт и решение банка по заявке в него не входят. Продажа или рефинансирование до конца срока, как и иной график платежей, — тема для отдельного анализа.