Refinanciamento: parcelas e custos lado a lado
Calculadora de refinanciamento: parcelas lado a lado, juros ainda devidos, totais nominais e resultado no seu prazo, com custos à vista ou financiados.
O que esta calculadora faz
Você vê dois cronogramas de parcelas mensais com taxa fixa lado a lado, a partir do principal que deve hoje. Os custos líquidos do refinanciamento você escolhe pagar com dinheiro próprio ou embutir no empréstimo. Juros futuros puros ficam separados dos totais nominais com custos. No prazo escolhido, comparam-se desembolsos e principal restante. Aprovação de crédito, quitação no fechamento e lucro econômico ficam fora.
Para quem é
Quem é dono de imóvel na Flórida, ou trabalha no mercado imobiliário, pode simular aqui refinanciamentos que trocam taxa e prazo. A conta parte do principal, com taxas nominais, prazos de amortização exatos e custos não reembolsáveis, já confirmados ou estimados. Não cobre retirada de dinheiro no refinanciamento, juros variáveis, parcela balão nem saldo de quitação cotado com valor diferente.
Como funciona
Você informa o principal atual, as duas taxas nominais e os prazos restante e novo, em anos inteiros mais 0 a 11 meses. Digita os custos líquidos, marca se paga à vista ou financia e diz por quanto tempo pretende manter o financiamento. Confira antes se seu caso cabe nas condições acima. O resultado compara parcelas de principal e juros, juros futuros e saídas nominais totais. Mostra o quadro no fim do período e, se houver, a recuperação dos custos à vista. Cada empréstimo para de cobrar ao ser quitado.
Perguntas frequentes
Se a parcela mensal cai, o refinanciamento sai mais barato?
Não necessariamente. Um prazo mais longo pode baixar a parcela de principal e juros e, junto com isso, aumentar os juros que ainda faltam pagar e a soma nominal de tudo que sai do seu bolso. Por isso, olhe a diferença só de juros, o total de parcelas somado aos custos e o resultado no horizonte que você escolheu. Nenhum número isolado diz que o negócio dá lucro.
Qual a diferença entre pagar os custos à vista e financiá-los?
A diferença está em quando e como você paga. À vista, você quita os custos inteiros no fechamento e o principal da simulação continua igual. Financiados, eles se somam ao principal atual e são pagos pelo novo empréstimo, com juros. Nesse caso, a calculadora não os conta de novo como gasto em dinheiro, e o prazo de recuperação dos custos à vista não se aplica. Financiar não torna os custos gratuitos.
O principal que eu digito é o mesmo valor da cotação de quitação?
Não. Você digita o principal que deve hoje. A cotação de quitação para o fechamento pode incluir juros acumulados e outras cobranças que a ferramenta não modela. O novo principal é só o atual mais os custos que você decidiu financiar, então não coloque nesse campo o valor de outro empréstimo qualquer. O valor simulado também não antecipa o demonstrativo final de fechamento.
E se os empréstimos terminarem em datas diferentes?
O horizonte escolhido não muda. Cada empréstimo para de cobrar no mês em que termina, então a economia mensal do começo não se multiplica pelos meses após algum deles acabar. No fim do horizonte, caixa e principal restante vêm à parte. O ajuste pela quitação é só nominal: ignora cobranças reais de quitação futuras e o efeito do tempo sobre o dinheiro.
O que o prazo de recuperação dos custos à vista me diz?
Mostra em quantos meses inteiros a queda inicial da parcela de P&I cobre o que você pagou do bolso. A conta divide o custo à vista por essa queda, que precisa ser positiva, e só mostra o resultado se ele não passar da primeira quitação. Não é ponto de equilíbrio econômico nem prova de economia duradoura. A parcela pode começar menor e, mesmo assim, sobrar mais dívida ou o cronograma completo custar mais. Com custos financiados, essa medida não existe.
Que custos e premissas devo conferir?
Comece pelo campo de custos: só cobranças do refinanciamento que não se devolvem, menos os créditos que você realmente pode usar. Campo vazio não é zero, é valor desconhecido. Deixe fora a conta caução reembolsável e as despesas de moradia pagas adiantado; PMI, impostos, seguro e HOA também não entram. Com o credor, confirme as taxas nominais, os prazos exatos, o valor de cada parcela e o saldo final de quitação. Créditos podem mudar o preço do empréstimo. Peça cotações atualizadas e refaça a comparação, lembrando que perdas arredondadas não mostram de quanto crédito você precisaria.