PMI: prazos estimados com base no empréstimo original
Pela amortização inicial a taxa fixa, estime o mês em que o saldo cruza os limites do valor original, a cobertura do PMI que falta e a economia possível.
O que esta calculadora faz
PMI: o que é possível estimar aqui? Os marcos previstos no cronograma e o custo calculado pelo prêmio cotado. A conta parte de um empréstimo convencional nos EUA, com o seguro pago por você, para residência principal, coberto pela regra padrão e em dia. Ela usa o capital e o valor originais num cronograma mensal de taxa fixa e conta as parcelas já pagas. Não aprova cancelamento. Também não prova a situação real da apólice nem calcula reembolso.
Para quem é
A ferramenta serve a proprietários na Flórida e a corretores que revisam os papéis do empréstimo original antes de ligar para a administradora. Ficam de fora empréstimos de alto risco, empréstimos FHA/VA e seguro pago pelo credor. O mesmo vale para cronogramas variáveis ou modificados, históricos com pagamentos extras e cancelamento por nova avaliação.
Como funciona
Tudo sai dos papéis do empréstimo original: o capital, o valor do imóvel na origem, a taxa nominal fixa e o prazo de 10/15/20/25/30 anos. Acrescente o prêmio mensal cotado do PMI e quantas parcelas previstas você já pagou. Centavos conferidos no prêmio ficam como estão, e um valor nulo confirmado também, seja no prêmio, seja nos meses. Com taxa zero, a conta vira só hipótese. O saldo de hoje e o valor de mercado nunca entram no lugar dos números originais. Primeiro, veja se o seu empréstimo está no escopo. Depois confira os meses de 80%/78%, o ponto do meio do prazo, os meses de cobertura que restam e os custos condicionais. O cancelamento de verdade, quem confirma é a administradora.
Perguntas frequentes
Que capital e que valor do imóvel informar?
O capital original, nunca o saldo atual. Para o valor, vale em geral o mais baixo entre o que você pagou pelo imóvel e a avaliação feita quando o empréstimo nasceu. Se houve refinanciamento, busque nos documentos a avaliação feita na contratação desse empréstimo. O cálculo refaz sozinho o saldo previsto. Valorização ou avaliação recente, como outro caminho de cancelamento, ficam fora do modelo.
Chegar a 80% garante o cancelamento?
Não. Chegar a 80% no cronograma só abre a chance de pedir o cancelamento, com condições. Pedido por escrito, histórico e pagamentos em dia, regras sobre o valor e sobre hipotecas de grau inferior: confirme tudo com a administradora. Aprovação não sai da ferramenta, e a data real de efeito do pedido também não. Os seis dados do formulário não incluem parcelas pagas além do previsto nem uma reavaliação do imóvel.
Qual a diferença entre o ponto previsto de 78% e o meio do prazo?
Vale o que vier antes. Num empréstimo coberto pela regra padrão e em dia, a cobertura obrigatória restante termina no mês em que o cronograma chega a 78% do valor original ou no meio do prazo, contado em parcelas pagas. Em 30 anos, esse meio corresponde a 180 parcelas quitadas, e o mês 181 fica como referência de encerramento. Cobertura zero no modelo aos 180 não prova que a apólice real acabou. Essas contagens não são datas do calendário nem faturas da administradora.
Economia condicional no prêmio: o que ela representa?
São prêmios futuros que talvez você evite, e só se o pedido condicional der certo. A conta: o prêmio mensal cotado, mantido constante, vezes a diferença positiva entre os meses de cobertura obrigatória que restam no modelo e a espera até o pedido em 80%. Esse valor não está aprovado. Também não é pagamento a mais no passado, nem reembolso. Já as linhas de custo em 80% e 78% multiplicam o prêmio cotado por cada espera, sem teto. Qualquer delas pode passar do custo da cobertura modelada, que tem teto no meio do prazo. Nenhuma é o valor devido de verdade. O teto decisivo só se aplica ao custo da cobertura obrigatória: por isso o custo no ponto previsto de 78% aparece antes desse teto, e esse ponto pode não ser o que define a cobertura obrigatória.
Como informar meses pagos, valores nulos e centavos?
Os meses pagos vão de 0 até o prazo original inteiro, em meses. Digitar 12,0 significa doze, não 120. Números negativos, frações e contagens fora desse intervalo são recusados. Campo em branco não confirma que o empréstimo é novo. Um prêmio cotado em US$0 gera custo estimado de US$0, mas isso não prova cancelamento. Taxa de 0% serve só para simular. Os custos multiplicam o prêmio, com centavos, pelos meses cobertos inteiros. Os limites saem do cronograma exato, não do LTV arredondado na tela.
Que casos pedem revisão da administradora?
Todos os que fogem do modelo padrão descrito aqui: empréstimos de alto risco, empréstimos FHA/VA, seguro pago pelo credor e imóveis que não são residência principal. O mesmo vale para empréstimos variáveis ou modificados, parcelas pagas além do previsto, pedidos baseados numa reavaliação do imóvel e falhas de fato no histórico de pagamentos. Nesses casos, confirme com a administradora se a regra cobre o seu empréstimo, quando a cobertura termina de fato e qual é o prêmio cotado. Só altere os dados para corrigir um erro verificado ou atualizar o prêmio cotado. Nunca mude capital, valor, taxa ou histórico originais só para obter um resultado melhor. Não invente ajustes que a calculadora não tem. Um zero no modelo não é aviso real de cancelamento nem aprovação de reembolso.