Calculadora de HELOC: limite estimado e valor das parcelas
Estime a margem da linha de crédito home equity com o CLTV e as dívidas garantidas informados e veja os pagamentos a taxa fixa sobre o saque pedido.
O que esta calculadora faz
Quanto crédito extra ainda cabe no seu imóvel? A calculadora parte do valor informado, do CLTV que o credor aplica e das dívidas garantidas que entram na conta dele. As parcelas vêm de cálculo à parte, sobre o principal pedido. Na fase de só juros o saldo não muda; a seguir vem a amortização mensal completa, com a taxa intacta. Nada disso mede valor líquido do imóvel, crédito aprovado ou dinheiro na mão, nem prevê cobranças futuras se a taxa variar.
Para quem é
A calculadora serve a proprietários e corretores na Flórida que já têm o cenário HELOC bem definido. Use só o que o credor confirmar: como ele conta as dívidas, o CLTV, os encargos, a taxa e as condições de cada fase. Índice genérico ou padrão de mercado não entra no lugar desses números. E o que você paga hoje no financiamento fica de fora das cifras HELOC mostradas.
Como funciona
Digite o valor do imóvel, todas as dívidas garantidas que o credor conta, o teto de CLTV dele e o saque que você quer. Com saque acima de 0, faltam a taxa, os anos inteiros de só juros, entre 0 e 50, e os anos inteiros de pagamento, entre 1 e 50. Com saque igual a 0, taxa e prazos não são necessários. Se os anos de só juros forem 0, o pagamento do principal começa na hora. Depois confira a capacidade, a folga ou o excesso com sinal + ou −, a parcela mensal de cada fase e os totais. Para testar outra hipótese, altere só os números reais e rode de novo.
Perguntas frequentes
Capacidade na tela: é meu valor líquido no imóvel ou crédito já aprovado?
Não, e a diferença pesa. A conta é simples: valor informado vezes o CLTV informado, arredondado para baixo no centavo; dessa cifra sai a soma das dívidas garantidas, na base do credor. Se der negativo, a capacidade extra para em zero. Entram nessa soma todas as dívidas e linhas garantidas pelo imóvel, não só o financiamento principal, e a linha inteira quando o credor inclui o compromisso completo. É estimativa de cenário: não é valor líquido real, nem análise de crédito, nem compromisso. Nenhuma regra universal de 85% é presumida.
As parcelas consideram a linha de crédito home equity toda ou só o saque?
Só o saque pedido. A calculadora trata esse principal como se saísse todo logo de início e ficasse parado durante os pagamentos de só juros. Se há encargos financiados dentro do principal, eles contam; principal e líquido recebido são coisas distintas. Não há simulação de novos saques, de abatimento na fase de saque nem de histórico de uso rotativo. Na fase seguinte, o principal é quitado por completo.
Posso tratar esse valor como máximo das minhas parcelas futuras?
Não. Esse número vale como cenário, não como teto das parcelas futuras. A taxa anual nominal digitada é dividida por 12 e mantida igual nas duas fases, sem juros diários e sem ser a APR. Também não é fatura do credor. Com HELOC de taxa variável, a cobrança pode mudar com a taxa mesmo sem novo saque. Pergunte ao credor sobre margem, índice, tetos de variação e condições de reajuste; a calculadora não inventa esses controles.
Saque zero, zero ano de só juros ou anos com decimais: o que acontece?
Se o saque é zero, as parcelas HELOC modeladas também são zero, e taxa e prazos deixam de se aplicar. Esses zeros não representam cotação de taxa de 0%. Já com saque e zero ano de só juros, a amortização começa de imediato; sem parcela de só juros, também não existe salto entre fases. Valem só anos inteiros: 2.0 vira 2, 5.0 vira 5, nunca 20 ou 50. Frações são recusadas, e plano com parcela final grande (balão) não é aceito.
O que acontece se eu pedir mais que a capacidade?
Você ainda vê as parcelas do valor que pediu, mas com aviso de acima do limite; a calculadora não reduz o pedido por conta própria. Subtraia o saque da capacidade e você tem a folga. Folga negativa significa pedido acima do limite e não é crédito disponível. O excesso é quanto o saque ultrapassa a capacidade. Como a capacidade nunca desce abaixo de zero, dívida que já passa do teto de CLTV leva a capacidade a zero, e o excesso vira o saque inteiro, sem recontar a falta antiga. Nada disso significa que a linha foi aprovada.
Os totais incluem tarifas? Por que a conta parcela × meses dá outro resultado?
Não, as tarifas cobradas à parte não entram. Na fase de só juros contam apenas os juros; na amortização contam principal e juros, e o principal aparece nos totais só ali, sem repetição. Tarifas de abertura, de transação, anuais e outras, cobradas em separado, não são somadas. Encargos já embutidos no principal digitado permanecem no saldo. A calculadora não calcula suas parcelas atuais de financiamento, nem o valor líquido recebido. Os totais partem da conta mensal exata, arredondada ao centavo em cada categoria; por isso parcela × meses pode destoar levemente do total mostrado. Valem os totais exibidos. Confira cotações reais com o credor e lembre: seu imóvel está em risco. O teto de US$100 bilhões é limite da calculadora, não de empréstimo.