Calculadora de amortização: quando você quita a hipoteca
Tabela de amortização financiamento anual: extra mensal ou orçamento de 13 parcelas, com quitação, juros e valor real da última parcela.
O que esta calculadora faz
Informe o saldo devedor inicial de um financiamento a taxa fixa e veja o prazo inteiro projetado: resumo financeiro completo e tabela anual até a quitação. Os juros correm todo mês; no fim dele, entram a parcela prevista de principal e juros e o principal extra, se houver. A opção de 13 parcelas é uma aproximação mensal do orçamento anual, não um calendário real de lançamentos a cada duas semanas.
Para quem é
Compare cronogramas mensais teóricos, em dólares americanos, com e sem principal extra. Com financiamento já em andamento, use saldo e prazo restante que correspondam ao seu financiamento; os pagamentos passados não são reconstruídos.
Como funciona
Comece pelo saldo devedor e pela taxa nominal anual fixa. Depois defina o prazo completo e o jeito de pagar, e veja qual convenção mensal a ferramenta adota. Se escolher extra mensal, digite o valor, mesmo que seja 0. Um campo vazio ou um número de exemplo não confirma as regras do seu contrato. Compare a última saída de caixa planejada com a real, o quanto se poupa em relação a não pagar extra e cada ano da tabela. Como o pagamento é lançado e como se quita, isso você apura separadamente.
Perguntas frequentes
O que a tabela de amortização calcula?
Ela monta a parcela mensal prevista (principal mais juros) e põe ao lado o extra que você definiu e o dinheiro mensal planejado. Também aponta em que mês o financiamento acaba e quanto sai na última parcela de verdade. Somam-se juros totais, total pago, economia sobre pagar sem extra e quanto do extra foi mesmo aplicado. A tabela traz todos os anos até o fim. Tudo parte da dívida digitada, no prazo inteiro. A ferramenta não presume pagamentos já feitos, saldos de extrato, encargos ou a liberação do crédito.
Pagar 13 parcelas por ano é o mesmo que pagar a cada duas semanas?
Não exatamente. Na modalidade de 13 parcelas, cada parcela mensal ganha, como principal extra, a parcela prevista dividida por 12; ao ano, o orçamento soma 13 parcelas mensais. A conta com 26 meias-parcelas também termina em 13. Mas bater o número não prova datas reais de pagamento a cada 14 dias, crédito de pagamentos parciais ou juros calculados por dia. Se o mesmo extra anual entrar de uma vez só no fim do ano, quitação e juros podem sair diferentes.
O principal extra entra na parcela prevista?
Não. A parcela mensal prevista não leva o principal extra; ele é um orçamento à parte, pedido por você ou derivado da opção escolhida. O dinheiro mensal planejado é a soma dos dois valores, lançados juntos no fim do mês. Na última parcela, o total pode ficar abaixo disso. Quando o extra vem de uma conta mensal equivalente, ele pode carregar frações de centavo, porque nada é arredondado no meio do caminho.
A última parcela pode ser maior do que o saldo devido?
Não. No mês final, o dinheiro realmente pago para no que falta de principal somado aos juros daquele mês, e o modelo encerra. A sobra do orçamento não conta como paga. Assim, o extra aplicado no total é apenas o valor efetivamente usado acima da parcela prevista, e não o extra solicitado multiplicado pelas parcelas. O principal de cada ano já carrega esse extra; somá-lo outra vez duplicaria.
Por que os números do meu banco não batem?
Porque a ferramenta mantém pagamentos, saldos e juros exatos a cada mês e só arredonda o que aparece na tela. O banco pode arredondar encargos em centavos, usar outras datas ou aplicar regras próprias para pagamento parcial. Um saldo residual abaixo de meio centavo não é perdoado. Os centavos mostrados não são promessa sobre o que será cobrado de verdade. Para quitar de vez, peça a cotação de quitação a quem administra o financiamento.
Posso informar taxa zero ou extra zero?
Sim. Uma taxa de 0% serve como simulação, mas não corresponde a uma proposta de crédito que alguém consiga contratar. No extra mensal, você pode digitar US$0; com $0, o resultado repete o cenário sem extra. Deixar o campo vazio quer dizer que o valor é desconhecido, e não 0. Quando o modo é padrão ou equivalente mensal, nada de extra é embutido às escondidas. Os prazos oferecidos são 10, 15, 20, 25 ou 30 anos; isso não diz o que um credor aprova.
Quais números compõem a economia de juros e a tabela anual?
A economia é medida contra o mesmo financiamento sem extra: saldo inicial, taxa e prazo iguais. Ela reúne juros nominais do modelo e meses a menos. Não representa retorno de aplicação, e também não diz qual opção sai mais barata no total. Na tabela por ano, o principal já embute o extra, e os juros vêm numa coluna separada. O ano final, ainda que incompleto, fica registrado. A tabela anual completa aparece no resultado e no PDF. O resumo da IA parte das 11 métricas do resumo financeiro e de todas as linhas anuais.
O que conferir com quem administra meu financiamento?
Confira a taxa do contrato, a dívida inicial, o prazo, onde o principal extra é alocado, as datas de lançamento e qualquer multa por pagamento antecipado. A orientação da CFPB sobre administração de financiamentos, de 30 de setembro de 2026, diz que um pagamento parcial pode esperar a soma completa. Ela não confere sua taxa nem projeta um plano de pagamentos fracionados específico. A conta de custódia, os impostos e o seguro ficam fora da conta. Tarifas e a HOA, a taxa da associação, também. Para quitar o financiamento, vale só o valor de quitação real.