Louer ou acheter : comparatif des coûts en valeur nominale
Acheter ou louer : le simulateur compare votre loyer à l'argent déboursé pour acheter sur la durée choisie, frais d'achat, PMI et revente prévue compris.
Ce Que Fait ce Calculateur
Le calcul tient en un bilan. D'un côté, le loyer en valeur nominale; de l'autre, l'argent que l'achat vous fait sortir, sur un nombre d'années entières que vous fixez. L'achat compte les frais d'acquisition payés comptant ainsi que la PMI simulée, l'assurance hypothécaire privée propre aux prêts US. La revente supposée est ensuite déduite, une fois réglés les frais de vente et le solde prévu du prêt. La valeur peut aussi reculer d'une année à l'autre. Rien d'autre n'entre dans le résultat : ni rendement d'un placement, ni avantages fiscaux, ni budget complet du ménage.
À Qui S'adresse cet Outil
L'outil sert aux locataires, aux acheteurs et aux courtiers de Floride (US) désireux de tester un scénario précis. Pour les frais d'achat, de propriétaire et de vente, comme pour la PMI, partez de soumissions réelles ou d'hypothèses que vous nommez. Un coût simulé plus bas, ou un écart sous la marge de 5%, ne désigne pas le meilleur choix pour vous.
Comment Ça Marche
Tout part de votre loyer mensuel actuel. Dites ensuite de combien il bouge chaque année, vers le haut ou vers le bas. Viennent le prix d'achat, la part que vous payez de votre poche et les frais d'achat, crédits déjà soustraits. Les frais de propriétaire se saisissent en un montant mensuel fixe. Avec un prêt US, il faut le taux d'intérêt, la durée en années entières, la prime de PMI et la façon de calculer combien de temps on la paie. Par la valeur, l'outil réclame la valeur d'origine de la propriété. Par les mois soumis, il vous demande combien de mois la prime couvre. Vous payez tout comptant? Alors, oubliez ce qui touche au prêt et à la PMI. La période de propriété va de 0 à 50 ans, sans fraction. Indiquez aussi l'évolution annuelle de la valeur, en plus ou en moins, puis les frais de vente en pourcentage. Lisez ensuite le détail complet et l'écart loyer moins achat, qui peut être positif ou négatif.
Questions Fréquentes
Que compare exactement l'outil, et le résultat indique-t-il un profit?
Des sorties d'argent, pas un profit. Le loyer est totalisé sur toute la période et change par paliers annuels. Pour l'achat, l'outil cumule votre apport versé comptant et les frais d'acquisition réglés de votre poche. S'y ajoutent le capital et les intérêts prévus, vos frais de propriétaire hors prêt et la PMI simulée. On retranche ensuite la vente supposée, moins les frais de vente et le capital qui resterait dû selon le calendrier. Les versements cessent une fois le prêt remboursé; les frais de propriétaire, eux, courent toute la période. Un coût net négatif ne garantit aucun gain : l'outil ignore ce que votre argent aurait rapporté ailleurs, n'actualise rien et laisse de côté les déductions fiscales.
Quelles dépenses d'achat faut-il saisir?
Celles que vous payez comptant et qu'on ne vous rendra pas, moins les crédits inscrits dans vos soumissions. S'il n'y en a aucune, entrez 0. Ce montant s'ajoute à la mise de fonds et n'est pas financé. Laissez de côté le dépôt en fidéicommis remboursable et les frais payés d'avance déjà compris dans vos frais mensuels de propriétaire. Ne comptez jamais deux fois une même dépense ou un même crédit. L'outil ne suppose aucun montant type de frais d'achat en Floride.
En quoi les deux méthodes de durée de la PMI diffèrent-elles?
La méthode par la valeur suit le solde du prêt; celle des mois soumis suit le nombre de mois que vous entrez. La méthode par la valeur suppose un prêt conventionnel standard, une résidence principale et des paiements à jour. Elle ne vise pas les prêts à risque élevé, ni les prêts FHA ou VA, ni ceux dont l'assurance est payée par le prêteur. La valeur d'origine est la plus basse entre le prix d'achat et l'évaluation initiale, jamais une valeur actuelle plus élevée. La PMI compte tant que le prêt dépasse 80 % de cette valeur d'origine. Elle s'arrête au point prévu de 78 % ou à la mi-durée du prêt, selon ce qui arrive en premier. À la mi-durée, l'annulation tombe le mois suivant : pour un prêt de 30 ans, c'est le mois 181. L'outil ne suppose pas que vous demandez l'annulation à 80 %. Avec les mois soumis, vous entrez de 0 à 600 mois couverts, plafonnés par la durée de propriété et par celle du prêt. Pas besoin de valeur d'origine, mais cette méthode ne confirme pas que vous y avez droit. Ni l'une ni l'autre ne vaut une facture ou ne garantit l'annulation.
Puis-je simuler une baisse de prix, un achat comptant ou une revente immédiate?
Oui, chacun de ces cas se simule. Le loyer et la valeur peuvent varier chaque année de −100 % à 100 %; ce sont des hypothèses, pas des prévisions. Si l'argent comptant égale le prix d'achat, il n'y a pas de prêt, et les champs du taux, de la durée du prêt et de la PMI ne servent plus. Avec 0 an de propriété, vous simulez une revente immédiate, mais l'outil retient tout de même ce que coûtent l'achat et la vente. Seules les années entières passent. Ainsi, 5,0 veut dire cinq ans, pas cinquante.
Que veut dire un montant récupéré négatif à la revente?
Qu'il faudrait sortir de l'argent pour vendre, dans ce scénario. Le montant récupéré, c'est la valeur de la propriété moins les frais de vente et le capital qui resterait dû selon le calendrier. L'outil ne ramène pas un résultat négatif à zéro. Ce solde prévu n'est pas l'état de remboursement daté que remet l'administrateur du prêt, et il peut omettre des intérêts et des ajustements à la clôture. Avant une vraie vente, demandez des chiffres à jour. Vos frais fixes de propriétaire et vos prix de revente hypothétiques restent des estimations, pas des factures futures officielles ni le produit réel d'une vente.
Comment lire l'écart, la marge de 5 % et les arrondis?
L'écart, c'est le loyer total moins le coût net d'achat. Positif, il penche vers l'achat dans ce calcul; négatif, vers la location. S'il reste sous 5 % du plus élevé des totaux, les options sont proches ici, sans être équivalentes pour autant. Chaque montant de période est arrondi à deux décimales, puis additionné. La mensualité du prêt est calculée exactement, mais elle ne remplace pas le relevé de votre prêteur. Un résultat de plus de 10 000 milliards $ est refusé comme hors limites, jamais tronqué. Pour affiner, ne modifiez qu'avec des chiffres réels, faites confirmer vos soumissions et relancez le calcul.