Une adresse en entrée, ses données officielles en sortie
Passeport immobilier
Enter a South Florida address and we'll check the available official records, then sort out verified facts, items to review and unavailable data.
Aucun courriel, aucun compte, aucun appel de vente
Des sources citées, jamais de note
Le rapport distingue un dossier introuvable, une source en panne et une information jamais publiée.
Ce qu'est cet outil
Une seule page, donc, pour tout lire du dossier officiel d'une adresse. Elle couvre la parcelle, les valeurs officielles, les zones inondables, les zones d'évacuation et l'historique fédéral des tempêtes ; le bureau émetteur est nommé à côté de chaque donnée.
Qui fournit l'information
Chaque requête part en direct, au moment où vous la lancez, vers les bureaux d'évaluation foncière des comtés, FEMA, la Division de gestion des urgences de Floride et d'autres organismes publics. Rien n'est stocké, rien n'est estimé, rien n'est deviné.
Mode d'emploi
Commencez par taper l'adresse ; s'il s'agit d'un condo, ajoutez aussi le numéro d'unité. Lisez les éléments vérifiés. Avant de vous appuyer sur l'un d'eux, suivez le lien doré et recoupez actes, permis et taxes sur le site du comté.
Les sources que le passeport interroge
Cinq groupes de registres officiels
Pour chaque adresse, le rapport interroge les organismes qui détiennent les registres, puis y joint les dossiers environnementaux, côtiers et historiques rattachés à ce lieu. La couverture n'est pas la même d'un comté ou d'une ville à l'autre. Si un organisme reste muet sur l'adresse, le rapport signale ce silence au lieu de le combler.
Identité
Le géocodage du Bureau du recensement des États-Unis situe l'adresse. La fiche de parcelle, au registre du comté, donne ensuite le numéro de parcelle, le type de bien, les surfaces du terrain et de l'habitation, l'année de construction, le propriétaire inscrit et les ventes consignées.
Valeurs et taxes
Les valeurs vénale, d'évaluation et imposable retenues par le comté pour l'année du rôle, les exonérations comme le homestead et la taxe annuelle inscrite, avec un lien vers le comté pour vérifier ce qui est dû.
Eau et vent
Pour l'eau, le rapport donne la zone inondable de la FEMA avec la cote de crue de référence. Il ajoute la zone d'évacuation du comté, l'altitude du terrain à l'adresse et les déclarations fédérales de catastrophe que le comté a consignées.
Permis, infractions et zonage
Côté municipal, on trouve les permis du registre de la ville, les dossiers d'infraction aux codes encore ouverts et le code de zonage. Ces éléments s'affichent seulement si l'organisme les publie, et chacun renvoie au registre de l'organisme lui-même.
Copropriété
Pour un lot de copropriété, la fiche ajoute l'enregistrement de l'association auprès de l'État, le nom de son syndic et les lots enregistrés. L'étude des réserves sur l'intégrité structurelle et l'état de l'inspection d'étape n'apparaissent que si l'association les a déclarés.
Comment le lire
Trois types de réponse
Vérifié
Quand une source officielle répond, l'organisme et l'heure de la requête s'affichent à côté de la donnée. Vous pouvez citer cette partie, mais ouvrez d'abord la page de l'organisme pour la vérifier.
À examiner
Certains éléments peuvent changer le coût ou le risque de l'achat, par exemple une zone inondable qui rend l'assurance obligatoire, un dossier d'infraction encore ouvert ou une copropriété à l'enregistrement incomplet. Pour chacun, la fiche indique l'administration qui peut le confirmer.
Non obtenu
Si la source reste muette, si l'adresse sort de la zone couverte ou si le registre n'est pas publié, ce vide n'est jamais une bonne nouvelle. Une panne de service ne prouve pas non plus qu'aucun dossier n'existe.
Les termes du rapport
Cinq termes à connaître
Valeur de marché, d'évaluation et imposable
Au 1er janvier, le comté estime la valeur de marché du bien pour l'impôt : c'est la valeur vénale (just value). Des plafonds, comme celui du homestead, la ramènent à la valeur d'évaluation, et la valeur imposable est ce qui subsiste une fois les exonérations déduites. Aucune d'elles n'équivaut à un prix de vente.
F.S. §§192.042, 193.155
Zone spéciale à risque d'inondation
La FEMA cartographie ici les terrains qui ont chaque année 1 % de probabilité d'être inondés ; leur code de zone débute par la lettre A ou V. Sur ces terrains, tout prêteur tenu par les règles fédérales impose de souscrire une assurance inondation.
FEMA · 42 U.S.C. §4012a
Cote de crue de référence
C'est le niveau que l'eau atteindrait, selon les prévisions, lors d'une crue ayant 1 % de probabilité annuelle. Mettez-le en regard de la hauteur du plancher portée sur un certificat d'altitude : l'écart vous dit de combien la partie habitable se trouve au-dessus ou en dessous.
Zone d'évacuation
La zone d'évacuation indique dans quel ordre la gestion des urgences du comté demande aux secteurs de partir avant une tempête. C'est de l'information de planification : elle ne remplace ni la zone inondable ni un classement du bien.
Inspection d'étape et SIRS
La Floride impose des contrôles structurels aux immeubles en copropriété comptant trois étages habitables ou plus. L'inspection d'étape a lieu à 30 ans, ou à 25 ans près de l'eau salée si l'autorité locale l'exige, puis tous les 10 ans ; l'étude des réserves pour l'intégrité structurelle se refait elle aussi tous les 10 ans.
F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)
Quand l'utiliser
Trois moments où le passeport sert
Avant une offre
Avant d'entamer la négociation, regardez dans quelle zone inondable se situe le bien, quels permis ont été délivrés et où en est sa situation fiscale. N'estimez pas votre impôt foncier d'après celui que payait le vendeur : dès le 1er janvier suivant la vente, l'évaluation du bien repart de sa valeur vénale.
F.S. §§193.155, 689.261
Avant la mise en vente
Mettez-vous à la place de l'acheteur et repérez ce qu'il découvrira : permis encore ouverts, dossiers d'infraction en cours, surface officielle qui diffère de celle que vous annoncez. Il est souvent plus facile de régulariser ces écarts avant de proposer le bien que d'avoir à les justifier au milieu des discussions sur le prix.
Après l'achat
L'année suivante, contrôlez que l'exonération homestead apparaît bien au rôle. La demande s'adresse à l'évaluateur foncier du comté, avec le 1er mars pour date limite.
F.S. §196.011
Sources
Voici les sources primaires d'où viennent les règles citées dans ce guide ; le rapport, lui, nomme l'administration à l'origine de chaque information.
- FEMA Flood Map Service Center
- 42 U.S.C. §4012a — assurance inondation obligatoire
- F.S. §192.042 : date d'évaluation
- F.S. §193.155 : évaluation des résidences homestead
- F.S. §196.011 : demandes d'exemption
- F.S. §689.261 : information sur la taxe foncière
- F.S. §553.899 : inspections d'étape
- F.S. §718.112 : étude de réserve (intégrité structurale)
Questions fréquentes
Ce rapport est-il une évaluation ?
Non, ce rapport n'est pas une évaluation : c'est la fiche foncière officielle de l'État, reproduite telle que publiée. Pour une valeur marchande, utilisez l'outil d'estimation du site ou contactez-nous.
Pourquoi faut-il le numéro d'appartement pour un condo ?
Le comté ouvre un dossier distinct pour chaque appartement : sans numéro, une seule tour renverrait des centaines de dossiers. Le passeport vous demande donc le vôtre plutôt que de le deviner.
Où mènent les boutons dorés placés sous « À vérifier » ?
Un clic sur un bouton doré vous amène dans l'outil de recherche du comté lui-même, pour les taxes, les actes, les permis ou les inspections. Vous contrôlez ainsi l'information là où elle naît, et non sur la foi de quelqu'un.
Une source indisponible veut-elle dire que le dossier n'existe plus ?
Non, le dossier est toujours là : c'est le bureau qui reste injoignable pour un moment. Revenez refaire la recherche plus tard. Une panne n'établit jamais qu'un dossier n'existe pas.
Est-ce gratuit, et ma recherche est-elle conservée ?
C'est gratuit et aucun compte n'est à ouvrir. Le rapport est produit sur le moment, sans jamais être sauvegardé ; pour le garder, téléchargez-le en PDF.