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Comment se déroule un achat sur plan en Floride
Sur plan, vous n'achetez pas un appartement fini, mais un contrat accompagné d'un dossier de documents. Vous retenez un plan et une colonne, vous signez, puis les acomptes s'échelonnent au fil de la construction. En Floride, la loi sur la copropriété encadre ces sommes et fixe les documents qu'on doit vous remettre ; l'acheteur y est mieux protégé qu'on ne le pense en général.
Les chiffres de cette page sont ceux de la loi. Votre contrat peut y ajouter ses propres règles : calendrier des dépôts, délais d'achèvement, conséquences d'un retard. Faites-le lire par un avocat immobilier de Floride tant que votre délai d'annulation court encore.
- 15 jourspour annuler par écrit, une fois le contrat signé et l'ensemble des documents requis reçus. Vous ne pouvez pas renoncer à ce droit.F.S. §718.503(1)
- 10 %du prix : jusqu'à ce seuil, vos acomptes sont conservés sous séquestre (escrow) par un agent qui ne dépend en rien du promoteur.F.S. §718.202(1), (8)
- Au-delà de 10 %les fonds ne peuvent financer les travaux que si le contrat le prévoit, en caractères gras, sur sa première page.F.S. §718.202(3)
- 100 %du dépôt de réservation vous est rendu sur demande écrite, tant qu'aucun contrat n'a été signé.F.S. §718.202(6)
Étape par étape
Du dépôt de réservation jusqu'aux clés
Réservation
Certains promoteurs acceptent des réservations avant même de proposer des contrats. Ce dépôt est confié à un agent séquestre, et il vous est rendu en totalité, sans délai, si vous le demandez par écrit ; le promoteur ne le reçoit qu'à titre de premier versement d'un contrat signé.
Contrat et documents
Vous recevez avec le contrat la déclaration de copropriété, la fiche « Questions et réponses fréquentes », le budget prévisionnel de fonctionnement, qui précise la part due par chaque type de lot, ainsi que le prospectus ou la notice d'offre, exigé dès que le projet dépasse 20 lots d'habitation.
Délai de 15 jours
Vous avez 15 jours après la signature, et après réception de tous les documents, pour annuler par écrit. Si le promoteur modifie l'offre à votre désavantage, un nouveau délai de 15 jours s'ouvre dès que vous recevez la modification. Pendant ces 15 jours, la clôture de la vente n'a lieu que si vous y consentez par écrit.
Les dépôts pendant la construction
Le contrat fixe le calendrier de vos paiements, souvent une somme à la signature puis d'autres à des jalons du chantier. Les 10 % initiaux du prix sont protégés par le séquestre, par un cautionnement ou par une lettre de crédit que l'État accepte. Pour tout ce qui dépasse 10 %, la construction ne peut y puiser que si le contrat le permet.
Achèvement et signature
Au sens des règles de séquestre, l'immeuble est achevé lorsqu'il reçoit son certificat d'occupation. Avant de signer, visitez le logement, dressez la liste des finitions qui manquent, confirmez votre financement et lisez le décompte de clôture. Le solde se règle le jour de la signature.
Lire les documents
Six éléments à repérer dans le dossier
Le budget prévisionnel
Vous devez recevoir du promoteur un budget, ainsi qu'un tableau indiquant la somme due pour chaque type de lot. Ces chiffres restent des estimations, et le contrat prévient lui-même que les coûts réels peuvent être supérieurs.
F.S. §718.503(1)(a)
Charges garanties
Le promoteur peut plafonner les frais mensuels pendant une période et combler lui-même l'écart. Notez la date où cette garantie prend fin : c'est là que commence le vrai budget.
F.S. §718.116(9)
Location et revente : les règles
Toute restriction à la location d'un lot doit être clairement exposée dans la fiche de questions fréquentes : lisez-la avant d'inclure des loyers dans vos calculs. Pouvez-vous transférer votre contrat à un autre acheteur avant la signature de l'acte ? Tout dépend de ce que prévoit ce contrat.
F.S. §718.504
Redevances pour les équipements
Si l'usage d'installations récréatives ou communes entraîne un loyer ou des frais, le prospectus le signale en caractères bien visibles. Ce coût n'est jamais intégré au prix.
F.S. §718.504
Déclaration sur les inondations
Côté assurance, le contrat doit prévenir que votre police habitation n'indemnise pas les dégâts d'inondation. Il doit aussi indiquer si le promoteur est au courant d'inondations du terrain ou a déposé une réclamation.
F.S. §718.503(1)(a)
Les déclarations du vendeur
Les contrats et la documentation commerciale doivent rappeler qu'aucune déclaration orale ne fait foi. Une vue, une finition ou une date de livraison vous importe ? Exigez qu'elle figure au contrat ou dans ses annexes. Les plans et le descriptif complets doivent par ailleurs être mis à votre disposition.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Deux façons d'acheter un condo
Sur plan ou revente
Sur plan
- Ce que vous voyez avant de signer
- Images de synthèse, plans, appartement témoin et descriptif complet.
- L'argent versé avant la signature
- Dépôts échelonnés pendant la construction, en général une plus grande part du prix qu'en revente.
- Les finances de l'immeuble
- Budget prévisionnel du promoteur ; charges parfois garanties pour une période.
- Votre droit d'annuler
- Annulation par écrit : 15 jours dès la signature, une fois tous les documents en main, et 15 jours après chaque modification défavorable.
- Délais
- Livraison au rythme du chantier ; conditions d'achèvement fixées par le contrat.
Copropriété existante
- Ce que vous voyez avant de signer
- L'appartement réel, sa vue, l'immeuble tel qu'il est.
- L'argent versé avant la signature
- Dépôt initial au contrat, puis solde à la signature.
- Les finances de l'immeuble
- Des budgets et des réserves réels et, s'ils sont exigés, la synthèse de l'inspection d'étape ainsi que l'étude de réserves consacrée à l'intégrité de la structure.
- Votre droit d'annuler
- 7 jours ouvrés une fois le contrat signé et les documents de l'association reçus, sauf s'ils étaient entre vos mains plus de 7 jours ouvrés avant la signature.
- Délais
- Signature selon l'échéancier du contrat, généralement en quelques semaines plutôt qu'en années.
Source : F.S. §718.503(1) et (2). Le contrat peut accorder plus de temps que la loi, et toute renonciation à ces droits est nulle.
Questions
Questions fréquentes des acheteurs sur plan
Qui conserve votre acompte, et comment vous en assurer ?
Le contrat doit nommer l'agent séquestre et donner son adresse ; cet agent doit vous remettre un reçu si vous le demandez. Il ne peut pas dépendre du promoteur : il peut s'agir, par exemple, d'une banque, d'une caisse d'épargne et de crédit, d'un avocat inscrit au barreau de Floride, d'un courtier immobilier titulaire d'une licence ou d'un assureur de titres.
En cas de résiliation du contrat, que se passe-t-il pour mon acompte ?
Les fonds en séquestre et les intérêts gagnés vous reviennent si la résiliation respecte le contrat ou la loi sur les condos. Demandez tôt si la part du dépôt au-delà de 10 % a déjà été libérée pour le chantier. Cet argent-là n'est plus en séquestre.
Acheter sur plan en Floride quand on est de nationalité étrangère, est-ce possible ?
Dans la plupart des cas, oui : un condo en Floride reste accessible à la majorité des non-citoyens. Une loi de l'État limite cependant les achats de certains acheteurs domiciliés dans des pays précis. Avant de signer, faites confirmer votre propre situation par un avocat de Floride.
Le montant des charges mensuelles avancé par le promoteur peut-il encore changer ?
Non. Ce budget est une estimation faite de bonne foi par le promoteur, et le contrat prévient que les coûts réels peuvent la dépasser. Une hausse qui échappe au contrôle du promoteur ne suffit pas, à elle seule, à vous ouvrir un droit d'annulation.
Que se passe-t-il si le promoteur change le projet ?
Un changement défavorable important à l'offre vous ouvre 15 jours, à partir du moment où vous le recevez, pour annuler par écrit. Gardez chaque modification, avec la date à laquelle elle vous est parvenue.
Faire les comptes
Calculateurs pour l'achat d'un projet neuf
Sources
Les sources primaires des règles mentionnées sur cette page.