Seuil de rentabilité d'un bien : location et revente
Seuil de rentabilité d'un achat immobilier US : loyers et vente fictive face à l'apport et aux frais d'achat, premier mois rentable, bilan net.
Ce Que Fait ce Calculateur
Vous saurez à quel mois les loyers encaissés, ajoutés au produit d'une vente supposée, vous rendent l'argent sorti au départ. Entrez vos frais d'achat non remboursables et vos réparations initiales ; ajoutez un prêt théorique seulement si vous en avez besoin. Viennent ensuite le loyer vraiment perçu et les frais d'exploitation, puis votre propre valeur et vos hypothèses de vente. Sans vente, pas de récupération. Le bilan du mois choisi se lit à part du premier mois où l'argent revient. Tout est calculé avant l'impôt sur le revenu, US ou autre.
À Qui S'adresse cet Outil
Vous achetez un immeuble à revenus aux US, vous en possédez déjà un, ou l'immobilier est votre métier ? L'outil sert à peser un cas précis d'achat suivi d'une revente. Inscrivez l'argent réellement investi et des frais d'exploitation complets. Un résultat positif peut venir de la vente, pas seulement des loyers. Ne le prenez pas pour un feu vert, une lecture du marché à venir ou un rendement promis.
Comment Ça Marche
Commencez par le prix, votre apport et l'argent payé comptant à l'achat. Tout comptant ? L'apport égale alors le prix, et ni taux ni durée ne sont requis. Avec une hypothèque, indiquez le taux fixe du prêt et sa durée. Ajoutez le loyer encaissé chaque mois et les frais d'exploitation. Précisez ensuite la variation annuelle de la valeur, en + ou en −, puis les frais de vente en pourcentage. La période se compte en mois entiers, de 1 à 600. Cliquez sur Calculer, puis lancez la comparaison. Vous verrez l'argent sorti au départ, le flux locatif et l'argent de vente une fois le prêt remboursé. S'y ajoutent le premier mois rentable et le gain ou la perte sur la période.
Questions Fréquentes
Dans ce calcul, que signifie le seuil de rentabilité d'un achat immobilier ?
C'est le moment où l'argent revenu couvre l'argent sorti. Additionnez, mois après mois, le loyer moins les frais d'exploitation et les paiements du prêt. Ajoutez ce qu'une vente laisserait après le paiement des frais de vente et du solde du prêt. Si ce total égale ou dépasse votre apport plus les frais d'achat non remboursables, le seuil est franchi. Les loyers seuls ne définissent donc pas ce seuil. L'outil retient la fin du premier mois où le résultat atteint zéro ou plus. Tomber pile à l'équilibre, ce n'est pas encore gagner. Pour la période que vous avez choisie, le statut et le gain ou la perte apparaissent séparément. L'impôt sur le revenu, l'actualisation et l'admissibilité au prêt restent hors calcul.
Les frais d'achat repoussent-ils le mois où vous récupérez votre mise ?
Oui : ils s'ajoutent à l'argent de départ, sans revenir chaque mois. Prenons un achat comptant de 300 000 $, une valeur stable, 6 % prévus pour la vente et 1 500 $ par mois après frais d'exploitation. Sans frais d'achat, les 18 000 $ de frais de vente sont couverts au mois 12. Ajoutez 12 000 $ de frais non remboursables : la récupération glisse au mois 20. Au mois 24, le gain net est alors de 6 000 $. Ces chiffres montrent la mécanique ; ils ne disent pas ce que vous paierez vraiment. N'inscrivez pas les dépôts crédités au prix, les frais financés dans le prêt, les réserves que vous récupérerez, ni un coût déjà compté ailleurs.
Peut-on atteindre l'équilibre dès la première année ?
Oui, c'est possible. Achat comptant de 500 000 $, valeur stable, 6 % de frais de vente prévus, aucuns frais d'achat ni d'exploitation et 5 000 $ de loyer encaissé par mois : ces 30 000 $ de frais de vente sont couverts au mois 6. Le calcul vérifie chaque fin de mois. Il ne qualifie donc jamais le résultat « d'année pile ». Au mois 6, le net est de 0 $ : l'équilibre, sans profit. Rendu au mois 12, il atteint 30 000 $. Loyer et frais sont ici des valeurs fictives que vous fournissez.
Un flux locatif négatif peut-il aller avec un gain à la vente ?
Oui, et en même temps. Imaginez un immeuble de 300 000 $ acheté avec 60 000 $ versés au départ et un prêt de 240 000 $ à 0 % sur 10 ans. Il rapporte 2 000 $ de loyer et coûte 1 000 $ en frais d'exploitation ; la valeur ne bouge pas et il n'y a aucuns frais d'achat ni de vente. Le paiement du prêt, 2 000 $, ramène le flux locatif à −1 000 $ par mois. Après 6 mois, ce flux cumule −6 000 $. Il reste alors 228 000 $ de dette : la vente rendrait 72 000 $. Retirez les 60 000 $ initiaux, et le net s'établit à 6 000 $. Les mois négatifs doivent quand même sortir de votre poche. Le taux de 0 % garde le calcul lisible ; ce n'est pas une offre de prêt.
Et si l'immeuble reste à vous au-delà de la durée du prêt ?
Le prêt s'arrête, le reste continue. Les paiements de capital et d'intérêts cessent au remboursement, alors que loyer et frais d'exploitation suivent leur cours. Prenons un prix de 300 000 $, un apport de 60 000 $ et 10 000 $ de frais d'achat payés comptant. Le prêt court à 0 % sur 10 ans. Le loyer est de 3 000 $ et les frais de 1 000 $ par mois ; la valeur reste stable et la vente coûte 6 %. Sur 144 mois, l'outil ne compte que 120 paiements de 2 000 $, soit 240 000 $ au total, et la dette tombe à 0. Aucun paiement n'est facturé pour les 24 mois suivants. Gain net modélisé : 260 000 $.
Le calcul cherche-t-il au-delà de votre période, ou part-il du mois zéro ?
Non. Il s'arrête à la période choisie et ne commence pas au mois zéro. Il lit la fin de chaque mois, du mois 1 jusqu'au dernier mois entier retenu, sans interpoler entre les relevés ni conclure à un équilibre au moment de l'achat. Si votre argent revient au mois 20 alors que vous avez choisi 12 mois, aucune récupération n'apparaît. À valeur stable, sans dette, loyer, dépenses, frais d'achat ni frais de vente, le mois 1 est seulement le premier relevé d'égalité exacte. Ce n'est pas un profit. Que vos hypothèses ou les conditions réelles changent, et la récupération prévue peut disparaître.
Puis-je simuler une baisse de valeur ou un produit de vente négatif ?
Oui. La variation annuelle de la valeur va de −15 % à 15 %, et 0 est accepté; elle se capitalise chaque mois. Supposons un achat comptant de 300 000 $, sans frais d'achat, et une valeur qui recule de 10 % par année. Ajoutez 6 % de frais de vente et 1 500 $ nets par mois, frais d'exploitation déduits. Au mois 24, la valeur tombe à 243 000 $. Le net, lui, s'établit à −35 580 $. Avec un prêt, l'argent de vente après remboursement peut aussi devenir négatif. Dans ce cas, c'est vous qui remettez de l'argent au moment de vendre, et ce manque n'est jamais effacé. Ce sont des scénarios à tester, pas des prévisions de prix.
Ce résultat est-il précis, et que laisse-t-il de côté ?
Précis dans ses calculs, incomplet par choix. Le paiement du prêt et l'évolution de la valeur sont calculés sans arrondi, contrairement au relevé arrondi de votre prêteur. Le statut et le mois du seuil reposent sur le gain non arrondi. Un affichage de 0 $ peut donc cacher un gain ou une perte minuscule. Un ajustement d'arrondi fait en sorte que l'argent de vente plus le flux locatif, moins l'argent de départ, donne exactement le gain net affiché ; ce ne sont pas des frais. Restent hors calcul l'impôt sur le revenu et sur le gain en capital, la VAN et le TRI, l'inflation et la hausse des loyers. L'examen d'un prêteur et toute garantie en sont aussi exclus. Enfin, le taux du prêt que vous saisissez n'est pas le taux annuel effectif global (TAEG).