Achat, travaux, revente : résultat et rendement
Simulez un achat-revente immobilier : calcul avec frais d'acquisition détaillés, frais de détention comptés et prêt à l'achat seulement.
Ce Que Fait ce Calculateur
Que vous resterait-il, avant l'impôt US, après avoir acheté, rénové puis revendu un immeuble ? Ce calculateur chiffre ce profit en valeur nominale. Il tient compte des frais d'acquisition payés comptant, des coûts de détention et de ceux de la vente. Côté financement : un prêt fixe, limité à l'achat. Le rendement sur tout le capital et celui sur votre propre argent s'affichent chacun à part. Et s'il manque des liquidités à la vente, l'écart reste visible.
À Qui S'adresse cet Outil
Investisseurs, courtiers immobiliers, clients qui évaluent une revente précise en Floride : l'outil vous sert. Les coûts et les soumissions du prêteur, c'est vous qui les entrez. N'y voyez ni une évaluation vérifiée, ni l'accord d'un prêteur, ni un calcul d'impôt US. Pas de plan de trésorerie complet non plus.
Comment Ça Marche
Le calcul ne démarre qu'avec les huit données remplies. Côté propriété : prix d'achat, valeur après rénovation, budget de travaux et détention mensuelle. Côté calendrier et argent : nombre de mois entiers, pourcentage de frais de vente, frais d'acquisition payés comptant et prêt à l'achat. Un coût qui ne s'applique pas ? Inscrivez 0. Achat comptant : le prêt vaut 0 aussi. Les intérêts soumis par le prêteur vont dans la détention mensuelle, sans les inscrire ailleurs. Le remboursement du capital, lui, n'y entre pas. Comparez les deux rendements et regardez le solde de liquidités à la vente, positif ou négatif. Faites valider chaque soumission par vos fournisseurs et votre prêteur US, et relancez le calcul dès qu'une hypothèse bouge.
Questions Fréquentes
Quels coûts sont déduits pour calculer le profit du projet ?
Ceux de l'achat, des travaux, de la détention et de la vente. Partez de la valeur après rénovation, puis retirez l'achat, les travaux et les frais d'acquisition payés comptant. Ôtez ensuite la détention mensuelle multipliée par le nombre de mois, et les frais de vente, appliqués à la valeur de revente saisie sans être recomptés. Pour l'acquisition, inscrivez l'argent versé non remboursable, diminué des crédits que vous pourrez vraiment utiliser. Un dépôt en fidéicommis remboursable, une réserve qui dort ou un coût déjà saisi ailleurs restent dehors, sinon ils compteraient deux fois. La détention peut regrouper les intérêts soumis, la taxe foncière et l'assurance. Les services publics et autres frais récurrents peuvent s'y ajouter. Chacune des huit cases veut une valeur explicite ; une case vide ne devient jamais un zéro silencieux.
Rendement du projet ou rendement sur votre mise : qu'est-ce qui change ?
Le dénominateur. Prenez le profit avant impôt : pour le rendement du projet, on le rapporte au coût total, soit l'achat, les travaux, les frais d'acquisition et toute la détention. Pour votre mise, on soustrait d'abord le prêt à l'achat de ce coût. Les frais de vente amputent le profit. Ils restent pourtant hors de ces totaux, puisqu'ils sont réglés avec l'argent encaissé à la vente. Ce que vous recevez à la vente, moins votre mise, donne le profit. Aucune mise de votre poche ? Le rendement sur votre mise reste vide : ni 0 %, ni illimité. Les deux ratios ne sont ni annuels ni un TRI.
Quel financement l'outil accepte-t-il ?
Un prêt à l'achat, rien d'autre : de 0 jusqu'au prix payé. Son capital reste le même jusqu'à la vente, qui le rembourse en totalité. Vos intérêts soumis doivent déjà se trouver dans la détention mensuelle. Ce remboursement réduit donc les liquidités à la vente, sans frapper le profit à double. Travaux, frais d'acquisition et détention se paient comptant. L'outil ne gère ni amortissement ni tirages additionnels. Il ne finance pas les frais, ne couvre pas le prêt à la construction et ignore les conditions de prêt qui changent. Pour le montant exact, exigez de votre prêteur un relevé de remboursement réel et daté ; la projection ne le remplace pas.
Le résultat peut-il montrer une perte totale ou un montant à payer de votre poche lors de la vente ?
Oui. Le calcul peut montrer une perte totale ou un montant à sortir de votre poche à la vente. Pour simuler le pire, la valeur après rénovation (ARV) accepte 0 ; c'est un test de résistance, pas une prévision ni une valeur vérifiée. Un profit négatif reste affiché tel quel. Même chose pour des liquidités de vente négatives : il faudra alors ajouter de l'argent pour payer les frais de vente et rembourser le prêt à l'achat. L'outil ne les ramène jamais à zéro. Comme la perte peut dépasser votre mise, le rendement sur votre mise peut descendre sous −100 %. L'impôt sur le profit, les remboursements et l'argent réellement exigé à la clôture ne sont pas calculés ici.
La règle des 70% donne-t-elle une offre maximale sûre ?
Non. C'est un raccourci grossier, pas un plafond d'offre sécuritaire. On prend 70 % de l'ARV et on soustrait les travaux. Le résultat ne descend pas sous 0 et il est arrondi vers le bas, au cent près. Les frais d'achat, de détention et de vente n'y sont pas déduits séparément. Ce chiffre ne prouve aucun profit et ne fixe aucune limite légale d'offre. Il ne remplace pas non plus une évaluation vérifiée ni une approbation de prêt. Même sous ce seuil, votre offre dépend encore du détail complet des coûts et des soumissions propres à l'immeuble.
Comment l'outil traite-t-il les mois, les cents et les estimations ?
Avec des bornes fermes. La détention se compte en mois entiers, de 1 à 36 : une saisie de 2,0 vaut 2 mois, pas 20, et une fraction de mois est refusée. Chaque montant plafonne à 2 milliards $. Les frais de vente acceptent de 0 % à 30 %, avec au plus quatre décimales. Cette fourchette borne le formulaire ; elle ne reflète pas les taux du marché. Leur montant est arrondi au cent dès le départ, puis plus jamais, et chaque total additionne des montants déjà en cents. L'offre selon la règle des 70 % est arrondie vers le bas. Au-delà de 100 milliards $, un résultat ne peut pas s'afficher : c'est une limite du calculateur, pas une règle de prêt. Faites confirmer vos soumissions de coûts, votre prix de revente et le montant de remboursement. Les impôts et le relevé officiel du prêteur ne sont pas calculés ici.