Rendement locatif sur vos fonds investis
L'argent des loyers de l'année initiale face à votre apport, à la clôture payée comptant et aux autres sorties, selon loyer brut, pertes, charges et prêt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur vous donne le rendement comptant d'un immeuble locatif situé aux États-Unis (US). On prend l'argent que laissent les loyers pendant les 12 premiers mois d'exploitation, puis on le ramène en pourcentage de tout ce que vous avez sorti au départ. Ce départ inclut l'apport et les frais de clôture réglés comptant, mais aussi la mise en état, l'ameublement et les réserves. Le loyer saisi est le brut prévu, avant vacance et impayés. Tout votre budget mensuel s'applique. Le résultat est un calcul de rentabilité locative nominal, avant impôt sur le revenu, sans plus-value ni revente.
À Qui S'adresse cet Outil
Cet outil s'adresse à l'acheteur, au propriétaire ou au professionnel actif sur le marché immobilier US qui pèse un budget annuel précis. Inscrivez le comptant que vous avez réellement sorti au départ. Loyer, pertes, dépenses, financement : ces hypothèses restent les vôtres. Le pourcentage obtenu ne tranche ni votre profit imposable ni votre admissibilité auprès d'un prêteur. Il ne promet aucun rendement.
Comment Ça Marche
D'abord, le prix d'achat de l'immeuble US, votre apport, les frais de clôture payés comptant et toute autre sortie de départ. Ensuite, le loyer mensuel complet, la vacance et chaque dépense du mois. Un montant nul ? Tapez 0. Si vous empruntez, entrez un taux annuel fixe et une durée de 10, 15, 20, 25 ou 30 ans. En achat comptant, l'apport égale le prix, et vous laissez de côté le taux comme la durée. Cliquez sur Calculer. Apparaissent alors le total investi au départ, l'encaisse du mois et de l'année, puis le rendement annuel.
Questions Fréquentes
Qu'est-ce que le pourcentage affiché mesure au juste ?
Le rendement comptant annuel, rien d'autre. On part de l'encaisse des 12 premiers mois d'exploitation, une fois retranchés la vacance saisie, vos dépenses payées comptant ainsi que le capital et les intérêts du prêt. Ce montant est divisé par le comptant total de départ, puis multiplié par 100. Ne le confondez pas avec un taux de capitalisation, un TRI, un profit imposable ou le rendement global de l'immeuble. La plus-value, le produit d'une revente et l'avoir bâti en remboursant le capital n'y entrent pas. Vos propres scénarios fournissent chaque chiffre, en valeur nominale : aucun rendement garanti, aucun repère universel.
Pourquoi compter d'autres sommes de départ en plus des frais de clôture?
Parce que cet argent sort aussi de votre poche. Les travaux de mise en état, les meubles et les réserves engagées peuvent exiger votre comptant sans faire partie des frais de clôture. Prenons un immeuble de 500 000 $, un apport de 100 000 $, 20 000 $ de frais de clôture et 30 000 $ d'autres sorties de départ. Le loyer brut atteint 4 500 $ par mois, la perte prévue 5 % et les dépenses 900 $ par mois. Le prêt, hypothétique, est à 6,5 % sur 30 ans. L'encaisse annuelle tourne autour de 10 160,73 $, soit environ 6,77 % sur 150 000 $ de comptant. Retirez les 30 000 $ : le rendement grimpe à 8,47 % sur 120 000 $. N'incluez pas les frais financés, les dépôts déjà crédités, ni rien en double.
Faut-il saisir le loyer brut attendu ou ce que vous touchez vraiment ?
Le brut attendu, sans rien retirer pour la vacance ou les impayés. Exemple : sur 4 500 $ bruts avec 5 % de perte, l'outil met 225 $ de côté et retient 4 275 $ effectifs par mois. L'erreur classique ? Saisir 4 275 $, puis retrancher encore 5 %. Le loyer tombe alors à 4 061,25 $, ce qui fausse tout. Pas de double déduction, donc. La perte ne figure pas non plus parmi vos dépenses comptant. Une perte de 0 % ou un loyer brut confirmé à zéro passent sans problème. Un champ laissé vide, lui, ne compte pas comme une valeur saisie.
Comment se traite un achat entièrement comptant?
Votre apport devient le prix au complet. Le capital emprunté et les versements tombent à 0, et le taux comme la durée d'amortissement ne s'appliquent plus. Prenons un achat de 500 000 $ réglé comptant, avec 20 000 $ de frais de clôture et 30 000 $ d'autres sorties de départ. Le loyer brut est de 4 500 $ par mois, la perte de 5 % et les dépenses de 900 $ par mois. Il reste environ 40 500 $ par année sur une base de 550 000 $, soit près de 7,36 %. Attention : payer comptant ne transforme pas ce chiffre en taux de capitalisation. Votre comptant de départ et vos provisions entrent dans le calcul, si bien que le résultat peut s'écarter d'un ratio revenu net d'exploitation sur prix.
Pourquoi l'outil n'affiche-t-il aucun rendement sans comptant de départ?
Parce qu'il n'y a rien à diviser. Le rendement comptant rapporte l'encaisse au comptant de départ : si celui-ci est nul, la division devient impossible, même quand les loyers laissent un surplus. Imaginez un immeuble de 500 000 $ financé en entier, sans frais de clôture ni autres sommes payées de votre poche, avec un prêt à 6,5 % sur 30 ans. Le loyer brut est de 4 500 $ par mois, la vacance de 5 % et les dépenses de 900 $ par mois. L'encaisse annuelle avoisine 2 575,92 $. Aucun pourcentage ne s'affiche pourtant. Le rendement n'est pas de 0 % pour autant, ni illimité. Jugez alors l'encaisse seule. Ce scénario ne veut pas dire qu'un prêt sans apport ou des frais de clôture nuls vous seront réellement offerts.
Que se passe-t-il si l'encaisse est négative, ou exactement à zéro?
Une encaisse annuelle négative donne un rendement négatif, dès lors que vous avez sorti du comptant au départ. Dans ce cas, vous devrez remettre de l'argent dans l'immeuble. À 0 $ pile, le rendement est de 0 %. Exemple : apport de 60 000 $ sur un prix de 300 000 $, 10 000 $ de frais de clôture et 5 000 $ d'autres sorties. Le prêt est à 0 % sur 10 ans, le loyer de 3 000 $ par mois, sans vacance, et les dépenses de 1 000 $ par mois. Le versement de 2 000 $ absorbe le reste. Il demeure 0 $ d'encaisse, donc 0 % sur 75 000 $. Ce taux de 0 % ne sert qu'à tester l'outil : ce n'est pas un taux offert sur le marché. Enfin, l'étiquette lit l'encaisse exacte, pas le 0 $ arrondi à l'écran.
Quelles dépenses et réserves inscrire dans le budget mensuel?
Les coûts courants, chacun sans doublon. Mettez-y l'impôt foncier, l'assurance habitation, l'assurance vent et l'assurance inondation. Ajoutez l'assurance hypothécaire, les cotisations d'association, l'entretien et la gestion. Comptez aussi les réserves et provisions que vous versez vraiment. Le capital et les intérêts du prêt restent dehors : l'outil les calcule déjà. La vacance aussi, puisqu'elle est retranchée ailleurs. Une somme investie au départ ne revient jamais ici. Une réserve engagée dès l'achat grossit votre base de capital; elle ne se change pas d'office en charge du mois. Avant le prêt, l'outil additionne vos provisions telles quelles : ce n'est ni un résultat comptable normalisé ni le NOI d'un prêteur. Il ne vérifie ni la déductibilité fiscale ni le niveau des réserves.
Un prêt plus long ou plus court déplace-t-il la période mesurée, ou sa précision ?
Non. Le rendement couvre toujours les 12 premiers mois d'exploitation. Choisir 15 ou 30 ans modifie la durée du prêt, donc le versement, mais pas la période étudiée. Les versements se calculent au taux fixe exact de l'hypothèque, et non à partir de l'APR ni d'un relevé arrondi par le prêteur. Pour l'encaisse de l'année comme pour le pourcentage, l'outil garde les montants exacts, sans arrondi. Ne multipliez donc pas le versement mensuel arrondi, ni le pourcentage annuel, par les années du prêt pour estimer un rendement à vie. L'outil ne tient compte ni de la hausse des loyers, ni d'une année partielle, ni de l'inflation. Il ne simule ni revente, ni VAN ou TRI, ni impôt, ni analyse du prêteur.