Calculateur du NOI annuel et du taux de capitalisation
Loyer annuel, pertes, revenus d'appoint, frais courants : le NOI et le taux de capitalisation selon le prix ou la valeur ; aucun prêt n'est approuvé.
Ce Que Fait ce Calculateur
Cet outil produit un taux de capitalisation immobilier pour un seul exercice annuel, à partir de six données. Il part du loyer brut prévu et retranche la provision pour vacance et pertes de crédit que vous inscrivez. Il ajoute ensuite les revenus accessoires, déjà nets de leurs propres pertes d'encaissement, avant d'enlever les charges d'exploitation. Le reste est le NOI. Il est divisé par le prix d'achat ou par la valeur du bien. Un NOI sous zéro est accepté, tout comme un NOI exactement à zéro. L'outil ne fixe pas la valeur du bien, ne le classe pas dans le marché et ne tient pas lieu d'analyse de prêt complète.
À Qui S'adresse cet Outil
Que vous soyez sur le point d'acheter, déjà propriétaire ou actif dans le secteur, cette page sert à revoir le revenu annuel d'un bien avant de parler financement. Comptez les revenus et les charges selon la même règle à chaque essai, et appliquez le prix ou la valeur toujours de la même manière. Les documents du bien et l'analyse du prêteur restent un travail distinct.
Comment Ça Marche
Choisissez d'abord le type de prix. Remplissez ensuite les cinq montants, en inscrivant 0 là où le poste est vraiment à zéro, et rapportez-les tous aux mêmes 12 mois. Le loyer se saisit en entier, avant vacance; les autres revenus, au montant réellement encaissé. Cliquez sur Calculer, puis lisez les six résultats et les cinq chiffres exacts non arrondis. Les très petits montants gardent leur signe + ou −.
Questions Fréquentes
Que désignent ici le NOI et le taux de capitalisation ?
Le NOI annuel, c'est le revenu après vacance moins les charges d'exploitation. Le taux de capitalisation, c'est NOI ÷ prix d'achat ou valeur saisis × 100. L'outil affiche six résultats: perte pour vacance, loyer net, revenu total, NOI, taux, et excédent ou perte. Les cinq chiffres exacts reposent sur le même calcul, sans arrondi. Ils n'ajoutent aucun indicateur et ne prouvent aucun reçu vérifié.
Comment l'outil traite-t-il la vacance et les revenus accessoires ?
Inscrivez le loyer brut annuel, celui qui précède toute perte : la provision pour vacance et pertes de crédit est appliquée par l'outil. Les revenus accessoires se saisissent après déduction de leurs propres pertes d'encaissement, puis s'ajoutent avant les charges ; la perte sur le loyer ne s'y applique donc pas. Exemple : 60 000 $ US de loyer moins 10% laissent 54 000 $ US. Avec 3 000 $ US de revenus accessoires, on obtient 57 000 $ US. Après 18 000 $ US de charges, le NOI est de 39 000 $ US. Ne saisissez pas un loyer déjà encaissé comme s'il était brut : la vacance serait comptée en double.
Un loyer nul, des charges nulles ou un NOI négatif sont-ils acceptés ?
Un poste connu et réellement nul est accepté. Un champ vide ou une donnée inconnue ne vaut pas zéro. Exemple : un prix de 500 000 $ US, aucun revenu d'exploitation, 10 000 $ US de charges. Le NOI s'établit à −10 000 $ US et le taux à −2 %. Le bien perd de l'argent à l'exploitation, ce qui ne déclenche pas à lui seul un refus de prêt. L'équilibre exige un NOI exactement égal à zéro, pas un chiffre arrondi à zéro à l'écran. Et un NOI positif ne tient pas encore compte des coûts exclus.
Pourquoi diviser par le prix ou la valeur, et non par vos fonds investis ou le coût total du projet ?
On divise par le prix ou la valeur saisis, non par votre mise de fonds. Exemple : NOI de 36 000 $ US ÷ prix de 500 000 $ US = 7,2 %. Le même NOI sur une valeur de 600 000 $ US donne 6 %. La calculatrice n'estime aucune de ces valeurs. Divisé par le coût total du projet, le NOI donne un rendement sur coût ; le flux de trésorerie après hypothèque, divisé par vos propres fonds, donne un rendement sur la mise. L'outil ne remplace aucune de ces mesures.
Quelles charges comptent comme charges d'exploitation?
Ce sont les frais que l'immeuble vous coûte chaque année, toujours définis de la même façon d'un calcul à l'autre. On y range les taxes foncières, la gestion et l'assurance de l'immeuble. Les services que vous réglez comme propriétaire et l'entretien courant en font aussi partie. Un coût lié aux revenus accessoires ? Saisissez-le une seule fois. Restent dehors les dépenses en capital, l'amortissement et les frais d'achat. Votre prêt n'y entre pas non plus : ni le capital ni les intérêts, ni l'assurance ou les frais exigés pour le financement. Quant à votre impôt personnel sur le revenu, il est exclu, à ne pas confondre avec la taxe foncière, qui, elle, compte. Chaque prêteur traite les réserves à sa façon, et ce NOI ne confirme pas celui qu'un prêteur retient dans sa propre analyse.
Comment s'affichent les très petits montants et les taux minuscules?
Un calcul en pourcentage peut laisser des fractions de cent. Un montant annuel non nul sous 0,01 $ US s'affiche avec son signe, comme valeur minuscule, jamais comme zéro. Il en va de même d'un taux non nul sous 0,0001%. Les autres montants sont arrondis au cent le plus proche, les autres taux à quatre décimales, et une moitié exacte s'éloigne de zéro. Les nombres bruts des méthodes s'affichent parfois en notation scientifique, mais excédent, perte ou zéro dépend du signe du NOI exact, jamais de l'arrondi.
Les limites de saisie ou un taux élevé indiquent-ils un bon placement ?
Non. Le plafond de 2 milliards $ US par champ et la plage de vacance de 0 à 100 % sont des limites du formulaire, pas des règles du marché ou d'un prêteur. Loyer et revenus accessoires se saisissent séparément, donc le revenu total et le NOI peuvent aller jusqu'à 4 milliards $ US. Le taux peut dépasser 100 % ou devenir négatif, et il n'est jamais tronqué. Aucune cote Excellent/Bon n'est attribuée, aucun repère régional n'est appliqué, aucun seuil de 6 % n'existe. Tous les montants sont requis et couvrent la même période.
Que confirme la source du prêteur, et que ne confirme-t-elle pas ?
Le glossaire Core — il montre comment un prêteur définit les charges d'exploitation, le taux de capitalisation, le NOI et le GOI. Celui de CoreVest Finance a été consulté le 3 octobre 2026 pour ces définitions. La base de calcul enregistrée le 30 septembre ne repose pas sur cette lecture, et elle n'est pas non plus une archive des données du marché actuel. La référence ne vérifie pas les données de votre immeuble, ne fixe aucun repère régional et n'équivaut pas à une approbation de prêt. Aucune vacance moyenne générique n'est importée. Vérifiez à part vos documents réels, la définition des coûts et les exigences du prêteur.