BRRRR : fonds refinancés et revenus locatifs
Méthode BRRRR immobilier : le prêt qui couvre le projet, la mise récupérée, les frais et le flux mensuel sont à lire séparément.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur BRRRR suit l'ordre d'un vrai dossier : achat, travaux payés de votre poche, puis refinancement. Vous saisissez les coûts d'acquisition, ceux du refinancement, l'emprunt initial et le capital que vous avez déjà remboursé. Le prêt brut rapporté au coût du projet et l'argent net dégagé disent des choses différentes : à couverture égale, votre mise revient très inégalement. Le flux locatif mensuel estimé vient ensuite, selon le nouveau prêt et l'exploitation saisis.
À Qui S'adresse cet Outil
Vous êtes investisseur, courtier immobilier ou client, et vous étudiez un cas BRRRR en Floride ? Il faut des coûts documentés et des offres chiffrées de prêteurs. Ce que vous obtenez : un tableau des flux d'argent en valeurs nominales, d'après vos entrées. Ni accord de prêt, ni évaluation vérifiée. Ce n'est pas non plus le cycle complet du financement, ni un plan de toutes vos liquidités personnelles.
Comment Ça Marche
Le résultat dépend des quinze chiffres que vous saisissez ; là où le montant est nul, tapez 0. Le portage mensuel exclut le capital : celui déjà remboursé sur le prêt d'achat a son propre champ. Les frais d'achat payés comptant, comme ceux que le refinancement retranche du nouveau prêt, s'inscrivent chacun à leur place, sans doublon. Entrez l'ARV et le LTV de votre prêteur ; si un nouveau prêt existe, ajoutez son taux et choisissez sa durée. Pour l'exploitation, saisissez loyer, vacance et charges, en indiquant si les taxes, l'assurance ou la HOA y figurent déjà. Cliquez sur Calculer, puis comparez l'encaisse du refinancement, la mise récupérée, la mise restée dans l'affaire et le flux locatif. Le solde réel à rembourser, obtenez-le séparément.
Questions Fréquentes
Quels coûts et quelle mise le calculateur prend-il en compte ?
Le coût du projet réunit le prix d'achat, les rénovations réglées comptant, les frais d'acquisition et les charges de détention mensuelles sans capital, comptées pour chaque mois complet. Les frais d'acquisition sont les débours non remboursables, diminués des crédits utilisables ; un dépôt en séquestre remboursable ou une réserve non dépensée reste exclu. Votre mise propre : coût du projet, moins le prêt d'achat d'origine, plus le capital que vous avez réellement remboursé. Rembourser du capital n'est pas une dépense. Ne l'ajoutez donc pas aux charges mensuelles. Le loyer encaissé avant refinancement ne vient pas en déduction. La mise reflète ce qui est sorti de vos poches, pas le maximum d'argent immobilisé à un moment donné, ni tout votre argent disponible.
Couverture du prêt et mise récupérée : à quoi bon les afficher séparément ?
Ces mesures ne répondent pas à la même question. La première plafonne à 100 % : nouveau prêt rapporté au coût du projet, avant tout remboursement de l'ancien prêt et des frais de refinancement. La seconde part de l'encaisse du refinancement, soit le nouveau prêt moins ce qui reste dû sur le prêt d'achat, moins les frais de refinancement. Quand elle est positive, elle donne le montant retourné, sans dépasser ce que vous avez investi. Quand elle est négative, vous devez ajouter de l'argent, et le calcul ne l'efface pas en la ramenant à zéro. Ce qui reste dans l'affaire ne descend pas sous zéro. Tout excédent sur votre mise est de l'emprunt supplémentaire, pas un profit. Sans mise propre, aucune part retournée ne s'affiche.
Capital déjà versé et frais de refinancement : où vont-ils dans le calcul ?
Chaque remboursement de capital de votre poche fait monter votre mise et baisser d'autant le solde de l'ancien prêt. Ce solde modélisé est égal au capital d'achat d'origine, moins le capital déjà payé comptant. Inutile d'y voir une dépense du projet ou du portage mensuel. Côté refinancement, les frais sont les charges nettes autres que le capital, prélevées sans répétition sur ce que verse le nouveau prêt. Ne les confondez pas avec les frais d'acquisition réglés comptant. Intérêts échus impayés ou pénalités : comptez-les dans ces frais uniquement si ce n'est pas déjà fait. Aucun historique d'amortissement, aucun tirage additionnel ni rénovation financée n'entre dans le modèle. Pour connaître le solde exact, faites-vous remettre un décompte daté par le prêteur, dans une démarche à part. La différence de capital que vous saisissez ne tient pas lieu de cotation de règlement.
Que met-on dans le flux mensuel après refinancement ?
Partez du loyer, retranchez la vacance, puis les charges d'exploitation et le paiement du nouveau prêt : ce qui reste est le flux mensuel. Ce paiement se limite au capital et aux intérêts. Vos charges d'exploitation couvrent peut-être déjà les frais de HOA, l'assurance, les taxes foncières ou l'entretien : ne les oubliez pas, ne les comptez pas en double. Le rendement sur la mise restante, c'est 12 fois le flux mensuel divisé par la mise restée dans l'affaire. Ne le lisez pas comme un revenu annuel assuré, un gain de plus-value ou un TRI (taux de rendement interne). Retenez deux situations. Sans mise restante, pas de ratio, même si le flux est négatif. Et même si toute votre mise revient, le flux peut rester négatif et le bien n'est pas à l'abri du risque.
Saisir un LTV et un ARV, ou un nouveau prêt nul, vaut-il approbation ?
Non. Saisir un ARV, le LTV d'un prêteur ou même un nouveau prêt nul n'approuve rien. Servez-vous des conditions de votre prêteur, ou d'un scénario que vous annoncez comme tel. Côté plages, le LTV accepte 0%–100% et le taux 0%–25%, ce dernier seulement quand un nouveau prêt existe. Pour la durée, mettez celle d'amortissement complet qu'on vous a cotée. Ces bornes ne sont pas une limite universelle de programme et ne disent rien de votre admissibilité. Besoin de tester une chute de valeur ? Un ARV de 0 est accepté, comme un loyer de 0. Quand l'ARV × LTV donne un capital nul, taux et durée ne s'appliquent plus, et le calculateur n'invente aucune offre de banque. Le capital de l'ancien prêt et les frais du refinancement peuvent tout de même demander un apport supplémentaire. Évaluation, délai de détention, souscription, solde réel : vérifiez-les à part.
Mois entiers, cents, plafonds : quelles règles le modèle applique-t-il ?
Vous pouvez détenir le bien de 1 à 36 mois entiers. Tapez 2,0 : le modèle retient 2, pas 20. Aucun montant saisi ne peut dépasser 2 milliards de dollars US. Pour le LTV, le taux et la vacance, vous avez droit à quatre décimales, tant que la valeur reste dans sa plage. Le nouveau prêt, le loyer net de vacance et le paiement mensuel sont chacun arrondis au cent, sans second arrondi. Les totaux de trésorerie additionnent ces montants arrondis et les cents de portage multipliés par les mois entiers. Les pourcentages viennent de ces totaux, non des chiffres arrondis à l'écran. Un résultat supérieur à 100 milliards de dollars US ne peut pas s'afficher : ce plafond d'affichage vient du calculateur, pas d'une règle bancaire. Aucun calcul d'impôt sur les revenus ou les profits, de TRI ou de réserves n'est fait, et l'historique complet du prêt et de la location n'y figure pas. Si vos cotations réelles changent, relancez le calcul.