Points hypothécaires : calculez vos économies
Avec le taux coté, voyez l'économie de mensualité sur la période choisie, le mois où des points payés comptant se rentabilisent et le net à terme.
Ce Que Fait ce Calculateur
Pour savoir si des points hypothécaires valent leur prix, vous placez face à face deux prêts US à taux fixe qui empruntent la même somme sur la même période. Le cas A n'a aucun point ; le cas B ajoute un bloc de points réglé comptant. L'outil retient le taux que vous donnez pour ce bloc, jamais une réduction standard par point. Les résultats restent distincts : l'économie en espèces sur la période choisie d'un côté, l'économie d'intérêts sur la durée entière de l'autre.
À Qui S'adresse cet Outil
Cet outil sert à peser des offres de points faites aux États-Unis, en dollars US. Les offres doivent reposer sur un capital et une période d'amortissement communs, sans autre écart de frais.
Comment Ça Marche
Rien n'est présumé : vous tapez les six données du prêt US, y compris le taux du bloc de points et la période d'examen, en mois entiers. Les points doivent être un déboursé comptant, et les autres frais, identiques dans les deux cas ou laissés de côté. Avant de vous appuyer sur le résultat, regardez le nombre de paiements retenus, le statut de récupération et les économies de prêt entier, intérêts d'un côté, net de l'autre.
Questions Fréquentes
Quel est le prix d'un point ?
Pour 2 points sur un prêt de 400 000 $, vous sortez 8 000 $ comptant : chaque point vaut 1% de la somme empruntée, avant l'arrondi au cent. Ce prix ne dit rien du gain de taux ; pour cela, vous entrez le taux obtenu avec le bloc choisi. La plage 0–4 points est une borne de calcul de l'outil, pas un plafond légal.
Le taux baisse-t-il de 0,25 point de pourcentage par point acheté ?
Non : l'outil ne suppose aucune baisse fixe par point, puisque le prix d'un prêteur peut varier d'un bloc à l'autre. C'est pourquoi le taux coté est une donnée obligatoire. Un taux qui glisse de 6,5% à 6% perd 0,5 point : c'est un écart absolu, pas un rabais de 0,5% sur le taux lui-même. Ces chiffres illustrent seulement ; ils ne reflètent ni les taux ni les offres du jour. À 0 point, le taux coté doit être celui de base.
Acheter des points hypothèque en les ajoutant au prêt, est-ce possible ?
Non, pas dans cet outil. Les points s'ajoutent à votre sortie de fonds, tandis que le capital emprunté reste intact. Pour trouver le montant, multipliez le capital par le nombre de points, puis divisez par 100. L'arrondi au cent vient à la toute fin, et un demi-cent monte d'un cran. Un coût financé gonflerait le capital et déplacerait les paiements ; il faudrait alors une autre comparaison, bâtie sur des prêts qui se correspondent.
L'économie sur la période correspond-elle aux intérêts économisés avant la revente ?
Non. Cette économie additionne l'écart, mois après mois, entre les paiements de capital et d'intérêts des prêts comparés. Le net, lui, retire de cette somme les frais de points avancés au départ. Les soldes encore dus à la fin peuvent ne pas coïncider. Restent hors du calcul : l'avoir propriétaire, le produit de la vente, les impôts, un remboursement anticipé, les frais de refinancement et le fait que l'argent prend de la valeur avec le temps.
À partir de quel mois les points sont-ils amortis ?
Au mois 62 dans l'exemple suivant : un prêt de 400 000 $ sur 30 ans, 2 points, 6,5 % contre 6 %. Ce mois est le plus tôt, parmi les paiements prévus, où l'économie cumulée exacte égale ou dépasse le coût des points. Au mois 60, le net reste à environ −195,80 $ après les 8 000 $ de points. Rattraper sa mise ne fait pas un profit.
Pourquoi l'outil n'affiche-t-il aucun mois de récupération alors que la mensualité diminue ?
Parce que l'économie mensuelle peut ne jamais rattraper les frais avant le dernier paiement. Imaginons un prêt de 400 000 $ sur dix ans, 1 point, 6,5% contre 6,375% : cela donne environ 25,40 $ de moins par mois, soit 3 047,88 $ sur 120 paiements, sous les 4 000 $ de frais. Le mois 158 reste donc hors d'atteinte pour ce prêt. Sans frais à payer comptant, le cas reçoit son propre statut : une récupération à 0 dit seulement qu'il n'y a rien à rembourser, nullement un profit immédiat.
Et si la période d'analyse choisie est plus longue que le prêt ?
Le décompte s'arrête quand le prêt est censé être soldé. Entrer 600 mois n'y change rien : avec dix ans de prêt, la limite reste 120 paiements. L'économie d'intérêts de la durée entière prend le nombre complet de paiements prévus et ignore le prix des points. Le net de la durée entière est un chiffre à part, où le débours comptant est déduit sans double compte. Un zéro à l'écran, arrondi, ne prouve pas une égalité exacte.
Qu'est-ce qui reste hors de l'outil ?
Pour une offre hypothécaire aux États-Unis, plusieurs éléments restent hors modèle : crédits du prêteur, compte de séquestre, autres frais du prêt, assurance hypothécaire qui n'est pas la même d'un prêt à l'autre. Gardez-les identiques ou excluez-les franchement. S'ils diffèrent, comparez les prêts cotés dans leur intégralité. Ne voyez dans le résultat ni un coût total, ni l'APR, ni une approbation, ni un test de déductibilité fiscale, ni un rendement garanti. Les vraies cotes et vos projets de remboursement anticipé se vérifient à part.