Prêts à taux fixe : comparaison de leurs coûts
Comparateur prêt hypothécaire : deux prêts à taux fixe, même capital, jugés sur leur durée entière, frais payés comptant et assurance des mois saisis.
Ce Que Fait ce Calculateur
Voici le coût en argent comptant de deux offres de prêt, chacune menée jusqu'à son terme. Elles doivent avoir le même capital, un taux fixe et un amortissement complet. Les frais payés ponctuellement au départ y entrent, tout comme la prime mensuelle fixe d'assurance, sur les premiers versements saisis. Le versement de capital et intérêts apparaît séparément, à côté du premier versement incluant l'assurance. Si l'écart tient dans 1 $ US, le résultat est « proche » ; ce n'est pas la preuve d'offres identiques.
À Qui S'adresse cet Outil
Cet outil sert à un emprunteur comme à un professionnel de l'immobilier qui vérifie des offres de prêteurs US comparables. Il travaille avec ce que vous entrez : taux, durées, données d'assurance, frais comptant. Il ne prouve ni l'approbation d'un prêt ni votre capacité de payer. Et en cas de vente ou de refinancement plus tôt, son verdict n'est plus forcément le meilleur choix économique.
Comment Ça Marche
Deux offres, A et B, partent du même montant emprunté. Pour chacune, saisissez d'abord le taux nominal annuel, qui reste fixe, puis le nombre d'années du prêt. Viennent ensuite les frais réglés comptant dès le départ, la prime mensuelle d'assurance que vous assumez et le nombre de tout premiers versements où elle s'applique. Sans prime additionnelle, 0 vaut pour le montant comme pour le nombre, à condition d'avoir vérifié ce point. Le résultat place côte à côte le versement mensuel de capital et intérêts, le premier versement avec assurance et le coût total de chaque prêt sur toute sa durée. L'écart A moins B suit, précédé de + ou de −.
Questions Fréquentes
Quels coûts le comparateur additionne-t-il, et pourquoi les deux prêts peuvent-ils avoir des durées différentes ?
Chaque offre est suivie jusqu'à son dernier versement prévu. Au total s'ajoutent les frais comptant que vous avez saisis et, pour les K premiers versements, la prime mensuelle fixe à votre charge. Le capital, commun aux offres, ne compte pas en double. Que les durées ne s'alignent pas est voulu : ce n'est ni un remboursement anticipé à date égale, ni une analyse par actualisation. Impôt foncier, assurance habitation, charges de l'association et avantages fiscaux restent hors calcul, comme tous les autres coûts de la propriété que l'outil laisse de côté.
Une prime d'assurance peut-elle changer quel prêt coûte moins cher ?
Oui, la prime peut renverser le classement. Imaginons un prêt de 400 000 $. Sans frais, à 6,5% sur 30 ans, le prêt A totalise quelque 910 177,95 $ en capital et intérêts. Le prêt B, lui, est à 6,6% sur 30 ans, sans prime supplémentaire à votre charge, et arrive près de 919 668,70 $. Ajoutez maintenant au prêt A sa prime cotée de 150 $ par mois sur ses 96 premiers versements, soit 14 400 $ de plus. Le gagnant change. Le total du prêt A passe autour de 924 577,95 $, et le prêt B coûte environ 4 909,26 $ de moins, avant que l'affichage ne réconcilie les arrondis. Le premier versement assurance comprise s'élève à peu près à 2 678,27 $ dans le prêt A, contre 2 554,64 $ dans le prêt B. Ces montants illustrent le calcul ; ils ne reflètent pas les primes offertes sur le marché. Ce nombre de versements ne correspond pas non plus à un délai légal d'annulation.
Payer moins chaque mois, est-ce payer moins au total ?
Non. Prenons 400 000 $ et deux prêts sans prime d'assurance mensuelle. Le prêt A, à 6,5% sur 30 ans avec 2 000 $ de frais comptant, demande environ 2 528,27 $ par mois en capital et intérêts. Le prêt B, à 6% sur 15 ans avec 4 000 $ de frais comptant, grimpe à près de 3 375,43 $. Sur toute la durée, pourtant, le coût couvert atteint à peu près 912 177,95 $ pour A, contre 611 576,92 $ pour B. La mensualité la plus légère donne ici la facture la plus lourde. Reste à peser à part ce que votre budget mensuel supporte et ce que vaut le fait de payer plus tard plutôt que plus tôt.
Que faut-il inscrire pour les frais initiaux et pour l'assurance que le prêteur paie ?
Sont initiaux les seuls coûts du prêt que vous payez vraiment comptant, sans rien de financé et sans doublon. Vous payez l'assurance d'un coup, comptant ? Mettez-la ici, sans la répéter, et ne lui inventez pas de prime mensuelle. Ajoutez les frais de tiers cotés qui dépendent du prêt choisi. Laissez de côté les soldes de séquestre remboursables ainsi que tout poste déjà compté. Si l'assurance est payée par le prêteur à travers le taux coté, 0 est la valeur à votre charge, seulement une fois la confirmation obtenue. Montants de prêt inégaux, frais financés ou crédits incompatibles : prévoyez une analyse comparable distincte.
Que désigne le nombre de versements couverts par la prime ?
K, c'est le nombre de versements, comptés depuis le tout premier, sur lesquels vous payez une prime mensuelle fixe. S'il y a une prime, K se situe entre 1 et la durée en années × 12. Pas de prime ajoutée ? Inscrivez 0 comme montant et 0 comme nombre. Ce chiffre ne découle d'aucune règle d'évaluation de la propriété ni d'aucun ratio prêt-valeur. Il ne sert pas à calculer l'annulation et ne fixe pas la date où l'assurance prendra fin. Une prime dégressive, différée ou variable sort de ce modèle simple. Enfin, le premier versement avec assurance n'est ni votre mensualité permanente, ni le coût total du logement.
Que veut dire un résultat à 1 $ près ?
Le seuil : un prêt n'est dit moins cher qu'au-delà de 1 $ d'écart exact sur toute la durée. À 0,99 $, le résultat est « proche » ; à exactement 1 $ aussi ; à 1,01 $, il ne l'est plus. L'écart + ou − reste affiché même dans le cas « proche ». Un résultat positif de A − B signifie que A est le plus cher. « Proche » n'équivaut ni à des prêts identiques, ni à des montants rigoureusement égaux, ni à une approbation, ni à une norme financière universelle. Cette règle s'applique avant l'arrondi à l'affichage.
Puis-je utiliser un taux de 0 % ou n'indiquer aucune assurance hypothécaire ?
Oui. Un taux de 0% et une assurance à zéro passent comme entrées de calcul, même pour un scénario de soumission. Cela n'affirme rien sur les taux du marché. À 0%, le total de capital et intérêts égale simplement le capital : le calcul donne 0 en intérêts. Les frais comptant et la prime cotée, eux, coûtent toujours. Sur 30 ans, 120 000 $ à 0% reviennent à environ 333,33 $ par mois ; sur 10 ans, à 1 000 $. Pour l'une comme pour l'autre durée, le capital remboursé au total reste 120 000 $, avant frais et prime. Un champ laissé vide n'équivaut pas à un zéro confirmé, et sans capital, il n'y a rien à comparer.
Arrondis et postes omis peuvent-ils changer mon choix ?
Le verdict ne repose jamais sur des chiffres arrondis : le classement utilise les versements, les intérêts et le coût total exacts de chaque prêt. Les montants gardent leurs cents, et un taux peut aller jusqu'à quatre décimales. Résultat : un total affiché et un écart arrondi à part peuvent s'écarter du dernier cent. Ne reconstruisez donc pas le verdict avec les mensualités arrondies. L'outil ne remplace ni un relevé de l'administrateur du prêt, ni le TAEG (taux annuel effectif global), ni un point d'équilibre, ni un remboursement anticipé. Il ne calcule ni valeur actuelle nette, ni valeur nette du bien. Il ne traite pas non plus un taux variable, l'impôt sur le revenu ni l'approbation d'un prêt. Si vous vendez ou refinancez avant le terme, ou si le flux de paiements change, une analyse à part s'impose.