Préstamos a tasa fija: compara sus costos
Pon dos préstamos fijos con el mismo monto lado a lado y ve cuál cuesta menos en todo su plazo, con cargos en efectivo y seguro por los meses indicados.
Qué hace esta calculadora
La pregunta es cuál de dos ofertas te cuesta menos en efectivo. Para comparar tasas hipotecarias aquí, ambas deben ser de tasa fija, con amortización completa y el mismo capital, y cada una corre hasta el final de su propio plazo. Entran los cargos que pagas al inicio y no se repiten, más la prima mensual nivelada del seguro durante los primeros pagos que indiques. El pago de P&I (capital e interés) se ve aparte del pago inicial con seguro. Una diferencia dentro de US$1 es «cercana» para este modelo; no equivale a ofertas idénticas.
Para quién es
Si pides un préstamo, o si asesoras a quien lo pide, y tienes cotizaciones comparables de prestamistas sobre la mesa, esto las ordena. Solo trabaja con lo que escribas: tasas, plazos, datos del seguro y cargos en efectivo. No prueba que te aprueben el préstamo ni que puedas pagarlo, y tampoco señala la mejor opción si vendes o refinancias antes.
Cómo funciona
Escribe el monto del préstamo una sola vez: es el mismo para A y B. En cada oferta captura la tasa fija anual del pagaré, los años del plazo y lo que pagas en efectivo al inicio por costos. Añade también la prima mensual del seguro hipotecario que paga el prestatario y cuántos de los primeros pagos cubre. Si el prestamista no cobra prima extra, deja 0 en el monto y 0 en los meses, pero solo cuando lo hayas confirmado. Con eso verás, por préstamo, el pago de P&I, el primer pago con seguro y el total de todo el plazo. Revisa además la diferencia A menos B (+ o −).
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos entran en la comparación y por qué los plazos pueden ser distintos?
Cada oferta aporta su calendario completo de P&I, los cargos en efectivo que ingresaste y la prima mensual nivelada del seguro, solo durante los primeros K pagos. Como el capital es común, no se cuenta de nuevo. Que los plazos sean distintos es intencional: el modelo no asume que ambos préstamos se liquiden en la misma fecha, ni descuenta el dinero a través del tiempo. Quedan sin calcular el impuesto predial, el seguro de la vivienda y lo que cobra la asociación. Ni los beneficios fiscales ni los demás gastos de ser dueño entran en la cuenta.
¿Puede el seguro hipotecario hacer que el préstamo más barato salga más caro?
Sí, y el ejemplo lo muestra. Sobre US$400,000, el préstamo A cobra 6.5% a 30 años, sin cargos, y su P&I llega a US$910,177.95. El B cobra 6.6% a 30 años; el prestatario no paga seguro adicional y su P&I llega a US$919,668.70. A primera vista gana A. Pero a A se le cotiza una prima de US$150 durante 96 pagos: son US$14,400 más, que dejan a A en US$924,577.95. Con el seguro adentro, B queda más barato por unos US$4,909.26, antes de conciliar lo que se muestra. En el pago inicial con seguro, A anda en unos US$2,678.27 y B en US$2,554.64. Las cifras son de ejemplo: no van ligadas a primas reales del mercado, y ese conteo de pagos no es un plazo legal de cancelación.
¿Pagar menos al mes me deja un gasto menor al final del plazo?
No. La cuota más baja puede ser la que más dinero te cuesta al final. Mira US$400,000 de capital, sin seguro mensual en ninguna oferta. El préstamo A: 6.5%, 30 años y US$2,000 en cargos en efectivo. El B: 6%, 15 años y US$4,000 en cargos. La cuota de P&I de A ronda US$2,528.27 al mes y la de B, US$3,375.43. Aun así, el costo cubierto de toda la vida del préstamo llega a US$912,177.95 en A y a US$611,576.92 en B. Esa cuota más ligera sale cara. Si puedes sostener la cuota y cuánto vale para ti pagar más tarde son preguntas aparte.
¿Dónde pongo lo que pago al inicio y el seguro que cubre el prestamista?
Anota aquí solo el dinero que de verdad sale de tu bolsillo por el préstamo; ningún concepto debe quedar repetido. Lo que se financia no entra. Si el seguro hipotecario se liquida de contado en un pago que no se repite, va como costo inicial, y no lo conviertas además en una prima mensual inventada. Suma lo que cobren terceros y cambie según el préstamo, siempre con cotización. Deja afuera los saldos reembolsables de escrow y las partidas ya contadas. Cuando el prestamista cubre el seguro dentro de la tasa que cotizó, la prima adicional del prestatario es 0, pero solo si lo confirmaste. Si los dos préstamos tienen montos distintos, cargos financiados o créditos incompatibles, necesitas un análisis comparable aparte.
¿A qué se refiere la cantidad de pagos del seguro?
K cuenta cuántos de los pagos programados más tempranos llevan una prima mensual fija a cargo del prestatario. Con prima, K es un número entre 1 y los años del plazo × 12. Sin prima extra, el monto es 0 y el conteo también es 0. Ojo con lo que K no es: no refleja la regla de avalúo, ni la de relación préstamo-valor, ni un cálculo de cancelación, y tampoco fija la fecha en que el seguro termina. Las primas que bajan, que arrancan tarde o que varían salen de este modelo simple. El primer pago con seguro tampoco es tu pago de vivienda definitivo ni el total que gastas en la propiedad.
¿Qué significa un resultado dentro de US$1?
Solo cuando la brecha exacta de plazo completo pasa de US$1, A o B se marca como el menor. Si la brecha es de US$0.99, el resultado es «cercano»; si es de exactamente US$1, también; si es de US$1.01, ya no. Aun en un resultado cercano ves la diferencia con + o −: A−B sale positivo cuando A es la más cara. «Cercano» no quiere decir préstamos idénticos, cifras exactamente iguales ni aprobación, ni que se cumpla algún umbral universal de finanzas. Esa regla corre sobre los montos exactos, antes de que se redondee lo que ves.
¿Sirve poner 0% de tasa o cero de seguro?
Sí. Una tasa de 0% o un seguro en cero valen como datos de cálculo o como cotización hipotética; no dicen nada sobre el mercado. Con 0%, no se paga interés: el P&I total suma justo el capital. Los cargos en efectivo y la prima cotizada, en cambio, siguen costando. Ejemplo con US$120,000: a 10 años son US$1,000 al mes de P&I, y a 30 años, unos US$333.33. En ambos plazos el capital devuelto es US$120,000, sin contar cargos ni seguro. Dejar un campo en blanco no equivale a confirmar cero, y sin capital no hay préstamos que comparar.
¿Qué tanto pesan el redondeo y lo que la herramienta no calcula en mi decisión?
Los montos conservan los centavos; las tasas aceptan hasta cuatro decimales. El orden sale de los pagos, el interés y el costo del plazo completo de cada préstamo, calculados exactos. Por eso el total que ves y la diferencia redondeada por separado pueden distar en el último centavo. No rearmes el resultado con las cuotas mensuales redondeadas. La herramienta tampoco reemplaza el estado de cuenta de quien administra tu préstamo. Tampoco calcula APR (tasa porcentual anual), punto de equilibrio ni pago anticipado. Quedan fuera el VAN (valor actual neto) y el capital acumulado en la propiedad. Tampoco entran la tasa variable, los impuestos ni la aprobación del préstamo. ¿Piensas vender o refinanciar antes del final, o tu flujo de pagos es otro? Eso pide un análisis aparte.