Calculadora de relación deuda-ingreso (DTI)
Mira si tus índices caben en el tope de cada programa y cuánto margen de pago mensual te sobra.
Qué hace esta calculadora
¿Qué es el DTI? Es la parte de tu ingreso bruto mensual que se va en deudas. Se mide con el pago de la casa nueva (PITI + HOA) y, por separado, con todas tus deudas mensuales. La calculadora compara ambos resultados con el tope de cada programa y muestra tu margen, o cuánto debe bajar el pago.
Para quién es
Úsala mientras te preparas para la preaprobación. Los agentes inmobiliarios también pueden filtrar a un comprador con ella antes de mostrar una propiedad.
Cómo funciona
Lo obligatorio es tu ingreso y el pago de la casa nueva con la HOA. Luego van tus deudas mensuales, copiadas exactamente del reporte de crédito. Son opcionales los bloques de ingresos adicionales, otras propiedades y manutención. Los préstamos estudiantiles con pago de $0 y el tamaño del hogar para VA tienen su propio bloque.
Preguntas frecuentes
¿Qué DTI aceptan los prestamistas?
Depende del programa. Con evaluación manual, Fannie Mae fija el límite en 36%. Para subir a 45%, tu puntaje tiene que llegar al mínimo exigido y debes mostrar las reservas que te piden. Con Desktop Underwriter, el límite es 50%. FHA, evaluada a mano, parte de 31% / 43% y se estira a 40% / 50% cuando hay factores compensatorios. VA pone el tope en 41%; USDA, en 29% / 41%. Ojo: un análisis automatizado a veces deja pasar índices mayores.
¿En qué se distingue el DTI de vivienda del DTI total?
El DTI de vivienda es solo el pago de la nueva casa frente a tu ingreso bruto mensual. Súmale todas tus otras deudas mensuales y tienes el DTI total. Servicios, teléfono y seguros se quedan fuera. El supermercado y el alquiler que dejas, también.
¿Qué monto se cuenta cuando el préstamo estudiantil marca un pago de $0?
No siempre cuenta como $0. Si el préstamo está diferido, Fannie Mae carga 1% del saldo por mes; si tienes documentado un plan basado en tus ingresos, lo deja en $0. FHA y USDA calculan sobre el saldo, igual que el 1% de Fannie Mae, pero toman 0.5% mensual. ¿Y VA? Toma 5% del saldo por año, ÷ 12, para sacar la cifra del mes. Si el diferimiento dura 12 meses o más después del cierre, no suma nada.
¿Qué significa ingreso residual en VA?
Es el dinero que te sobra cada mes cuando ya pagaste los impuestos, la cuota nueva, tus deudas y el mantenimiento. Florida está en la región Sur de VA. Imagina un hogar de cuatro personas con un préstamo de $80,000 o más: la pauta es $1,003 al mes. Si tu DTI pasa de 41%, pero tu ingreso residual queda 20% por encima de esa pauta, no hace falta que un supervisor lo justifique.