Hipoteca ARM o tasa fija: escenario de pagos con topes
Compara la cuota inicial de una ARM con un préstamo fijo, sus ajustes topados cada 6 o 12 meses y el techo del pagaré frente a la tasa alcanzada.
Qué hace esta calculadora
¿Te debates entre una hipoteca de tasa variable o fija? La calculadora pone frente a frente la cuota fija, la cuota inicial de la ARM y una ruta hipotética donde la tasa sube hasta donde dejan los topes, con el mismo monto y la misma amortización. Tú eliges la frecuencia de ajuste. Tras cada cambio, la deuda pendiente se reparte otra vez entre los meses que quedan, evento por evento, hasta cancelar el préstamo. Ojo: no pronostica el índice ni recomienda el préstamo de menor costo total.
Para quién es
Está pensada para quien compara, en dólares, un pagaré ARM de Estados Unidos compatible con otro de tasa fija, ya sea de ajuste semestral o anual.
Cómo funciona
Tú pones los nueve datos, porque la calculadora no supone ninguna tasa ni ningún tope por ti. Defines cuánto dura el periodo inicial, el plazo que comparten ambos préstamos y si el ajuste llega cada 6 o 12 meses. El cálculo cubre solo capital e intereses con amortización completa. Lee el resumen de 13 métricas y la tabla de ajustes entera. Fíjate sobre todo en el primer ajuste, en la tasa que de verdad se alcanza y en el mes en que aparece por primera vez la cuota máxima.
Preguntas frecuentes
¿Qué calcula esta comparación?
Calcula la cuota mensual de capital e intereses de la ARM en su etapa inicial y la del préstamo fijo, con igual monto y plazo para ambos. Suma además el peor escenario. En él, cada tope de tasa se agota y la cuota sigue así hasta el pago final. La brecha de cuota durante la etapa inicial sale con signo + o −. Las comisiones, el seguro y la cuenta de reserva quedan fuera. La APR tampoco entra, ni el patrimonio acumulado si cancelas la deuda antes de tiempo. ¿Cuál préstamo sale más barato al final? Eso no lo responde.
¿En qué se diferencian los años iniciales de la frecuencia de ajuste?
Los años iniciales marcan cuánto tiempo la tasa de arranque queda fija; la frecuencia dice cada cuánto cambia después, cada 6 o 12 meses. Con 5 años iniciales, el modelo pone el primer ajuste en el pago 61. Con esos mismos 5 años, si el ajuste es semestral, los siguientes llegan desde el mes 67; si es anual, desde el mes 73. Un ejemplo: US$400.000 a 30 años, tasa inicial de 5,5% y topes 2/1/5. La tasa toca 10,5% en el mes 79 con ajuste semestral, o en el 97 con ajuste anual. Las cuotas máximas rondan US$3.473,60 y US$3.454,15, en ese mismo orden. Son cifras hipotéticas, no cotizaciones.
¿Los topes van en porcentaje o en puntos porcentuales?
En puntos porcentuales. El tope dice cuánto puede subir la tasa como máximo; no son puntos de descuento ni un aumento medido en porcentaje. Ejemplo: arrancas en 5.5% con un tope de por vida de 5 puntos, y el techo del contrato queda en 10.5%. En el resumen, ese techo figura aparte del aumento. Tampoco se mezcla con la tasa más alta que de verdad se alcanza antes de terminar de pagar. Los límites de los campos, con techo de hasta 50%, los pone el formulario, no la ley.
¿Por qué la cuota se recalcula con el saldo pendiente?
Porque los pagos que ya hiciste bajaron la deuda y acortaron los meses que faltan. Cada vez que la tasa cambia, el modelo amortiza por completo el saldo que queda en los meses restantes. No vuelve al monto original ni arranca otro plazo de 30 años. Si la tasa no cambia, la cuota sale idéntica por pura aritmética.
¿Y si la etapa inicial dura lo mismo que el préstamo, o algún tope es 0?
Sin ajuste antes del pago final: eso ocurre cuando la etapa inicial ocupa el plazo entero. Los datos del primer ajuste quedan marcados como no aplicables, y la cuota inicial ya es la más alta desde el mes 1. Un tope de subida de 0, en cambio, es un límite confirmado y no un dato en blanco. Los ajustes pueden seguir programados, con subida de 0. Quizá el techo del contrato nunca llegue. Basta con que queden pocos ajustes o que el tope periódico no permita subir.
¿La ruta pronostica el índice y el margen futuros?
No. La ruta no pronostica el índice ni el margen: aplica cada subida permitida hasta el techo, siempre dentro del plazo que queda, y las tasas reales pueden salir distintas. La tabla completa llega a 54 ajustes. La cuota máxima puede aparecer después de los primeros cinco. Para otras frecuencias, pagos solo de interés, topes de pago o amortización negativa necesitas otro modelo compatible. Lo mismo vale si tu préstamo trae topes a la baja o tasas mínimas.
¿Un ahorro inicial positivo significa que la ARM conviene más?
No. La cifra resta la cuota inicial de la ARM a la cuota fija, ambas de capital e intereses, y suma esa diferencia en cada pago del periodo inicial; si sale negativa, se conserva. Tampoco es ahorro en intereses ni beneficio ajustado por patrimonio. Menos aún un veredicto sobre qué préstamo cuesta menos. Los otros cargos pueden cambiar entre préstamos, y refinanciar más adelante no está asegurado. El escenario más duro de la tabla tampoco sustituye la evaluación de un prestamista, ni equivale a tener el crédito aprobado.
¿Dónde veo la ruta completa y los límites de la fuente?
En el resultado y en el PDF, donde figura cada ajuste y no solo cinco eventos. La IA recibe el resumen financiero de 13 métricas y cada evento de ajuste. Como fuente se usa la guía CHARM de la CFPB, que distingue el periodo inicial de la frecuencia de ajuste; se revisó el 2 de octubre de 2026. Esa guía no confirma tus tasas, topes ni comisiones, y tampoco aprueba el préstamo. Contrasta todo con tu pagaré.