PMI: plazos estimados según tu préstamo original
Estima los umbrales sobre el valor original, la cobertura restante y el ahorro condicional de prima del PMI con el plan original de tasa fija.
Qué hace esta calculadora
Si buscas cómo quitar el PMI, aquí tienes una estimación de en qué pago del calendario caen sus hitos y de cuánto sumaría hasta entonces la prima que te cotizaron. El cálculo supone un préstamo convencional para tu residencia principal, con la prima a tu cargo, dentro de las reglas estándar y con los pagos al día. Parte del capital y el valor originales, rehace mes a mes el calendario a tasa fija y cuenta los pagos que ya completaste. No es una aprobación de cancelación. Tampoco prueba el estado real de tu póliza ni calcula reembolsos.
Para quién es
Sirve a propietarios y agentes de Florida que repasan la documentación de su préstamo original antes de hablar con la entidad que lo administra. No cubre préstamos de alto riesgo, FHA/VA ni casos en que el seguro lo paga el prestamista. Tampoco calendarios variables o modificados, historiales con pagos extra ni cancelaciones por volver a tasar la vivienda.
Cómo funciona
Trabaja con el préstamo tal como nació, no con el de hoy. Escribe el capital original, el valor que sirvió de base, la tasa nominal fija y el plazo original, que aquí es de 10/15/20/25/30 años. En sus propias casillas van también la prima mensual cotizada y los meses programados que ya transcurrieron. En la prima y en los meses, respeta los centavos y los ceros que hayas verificado. ¿Pones la tasa en cero? Entonces el resultado es solo un supuesto. El saldo actual y el valor de mercado de hoy nunca sustituyen a los datos originales. Primero confirma que tu préstamo entra en el alcance. Después revisa en qué mes el saldo programado llega al 80%/78% del valor original, cuándo se cumple la mitad del plazo, cuántos meses de cobertura quedan y los costos condicionales. La cancelación real te la confirma el administrador del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Qué capital y qué valor de vivienda pongo?
Los originales, no el saldo actual. Como valor, casi siempre va el menor entre el precio de compra y el valor tasado al otorgar el préstamo. Si refinanciaste, toma el valor tasado que figura en los documentos de ese préstamo cuando se originó. La calculadora reconstruye sola el saldo programado. No toma en cuenta la revalorización ni un valor tasado actual, que son otra vía de cancelación que no modela.
¿Llegar al 80% garantiza la cancelación?
No. Llegar al 80% según el calendario solo te permite pedir la cancelación, y la herramienta no aprueba esa solicitud. Consulta con el administrador del préstamo si la pide por escrito, qué exige de tu historial y de estar al día, qué reglas de valor aplica y qué pasa con gravámenes subordinados. Tampoco predice la fecha real en que tu solicitud surtiría efecto. Los pagos extra y la vía de volver a tasar la vivienda quedan fuera de los seis datos que pide.
¿En qué se diferencian el punto programado del 78% y el punto medio del préstamo?
Lo que llegue antes marca el fin de la cobertura obligatoria, en un préstamo estándar cubierto y al día. El punto del 78% es el mes en que el saldo programado baja a esa proporción del valor original; el punto medio se cuenta en pagos completados. Con un plazo de 30 años, ese punto medio son 180 meses completados, y la referencia final es el mes siguiente, el 181. Que la cobertura modelada quede en cero en el 180 no prueba que la póliza real haya terminado. Son conteos de pagos, no fechas del calendario ni facturas del administrador del préstamo.
¿Qué significa el ahorro condicional de prima?
Es la prima futura que podrías evitarte, y solo si tu solicitud de cancelación prospera. El cálculo toma la cuota mensual fija y la multiplica por la diferencia entre los meses de cobertura obligatoria que el modelo aún muestra y los meses que esperarías para pedir la baja al 80%, siempre que esa diferencia sea positiva. Las filas de costo del 80% y del 78% multiplican la cuota por cada espera sin tope, así que cualquiera puede superar el costo de la cobertura modelada, que se corta en el punto medio. Ese tope solo afecta al costo de la cobertura obligatoria. La fila del 78% aparece antes de aplicar el tope del punto medio y quizá no sea la que define la cobertura obligatoria. Ninguna fila es lo que realmente debes. El ahorro no está aprobado, no es dinero que pagaste de más antes y no es un reembolso.
¿Cómo ingreso los meses pagados, los valores nulos y los centavos?
Los meses pagados se escriben como número entero, entre 0 y el plazo original completo en meses. Ojo con 12.0: equivale a doce, no a 120. El sistema rechaza negativos y fracciones. También cualquier cifra fuera de ese rango. Un campo en blanco no sirve como confirmación de un préstamo nuevo. Con una prima cotizada de US$0 verás un costo estimado de US$0, y aun así eso no demuestra que el PMI se canceló. El 0% de tasa es solo un ejercicio hipotético. Cada costo resulta de la cuota, centavos incluidos, por los meses completos cubiertos. Los puntos de corte se calculan sobre el calendario preciso; el LTV en pantalla está redondeado y no los define.
¿Qué casos revisa aparte el administrador?
Todo lo que queda fuera del modelo estándar: préstamos de alto riesgo, préstamos FHA/VA, seguro pagado por el prestamista y viviendas que no son tu residencia principal. También los préstamos variables o modificados, los pagos extra, la cancelación por una nueva tasación y los problemas reales en tu historial de pagos. Sea cual sea tu caso, confirma con el administrador del préstamo si las reglas de préstamo cubierto se aplican al tuyo, en qué fecha termina de verdad la cobertura y cuál es la prima cotizada. Cambia un dato solo para corregir un error comprobado o para poner al día la prima cotizada. El capital, el valor, la tasa y los pagos completados originales nunca se ajustan para conseguir un resultado mejor. Usa solo los campos que existen. Un cero en el modelo no es un aviso real de cancelación ni la aprobación de un reembolso.