Refinanciamiento cash-out: cuánto efectivo puedes sacar
Con tu liquidación, tus costos y el tope LTV del prestamista, ves lado a lado el préstamo, el efectivo al cierre y la cuota mensual de capital e intereses.
Qué hace esta calculadora
Mira qué te dejaría un refinanciamiento con retiro de efectivo: cuánto más pedirías, cuánto te llega al cierre y cuánto pagarías cada mes de capital e intereses. Si no tienes una única hipoteca actual que se cambia por un crédito a tasa fija, los números no aplican. La liquidación va en su propio campo, aparte del capital pendiente, y los costos de cierre se escriben con su cifra. Una alerta te dice si el préstamo nuevo completo entra en tu límite LTV (préstamo sobre valor de la vivienda). Es un ejercicio de planeación; no te aprueba nada.
Para quién es
¿Eres propietario en Florida y piensas sacarle efectivo a tu casa? Esta página es para ti. Y si trabajas en bienes raíces y ayudas a esa persona a comparar cotizaciones, también. En ambos casos, usa el tope que aplique el prestamista, la liquidación actual y los costos declarados de forma explícita. Que el caso califique lo decide la evaluación íntegra del prestamista.
Cómo funciona
Primero, el valor de tu casa y el capital que todavía debes. Después, tu cotización de liquidación y tu pago actual de capital e intereses, si los tienes. ¿No los tienes? La herramienta supone que la liquidación es solo el capital: confirma ese supuesto y anota tu tasa de hoy y los años y meses enteros que faltan. Luego va el monto adicional que quieres recibir, los costos de cierre y la forma de cubrirlos. Define la tasa nueva, el plazo de 10, 15, 20, 25 o 30 años y el tope LTV. Al final lee cuánto efectivo recibes o pones, los costos aparte, el préstamo con su pago y lo que se pase del tope.
Preguntas frecuentes
¿La cifra máxima de efectivo equivale a que un prestamista ya dijo que sí?
No. Eso lo decide el prestamista, y solo después de revisar tu caso completo. Aquí el tope es una cifra que tú tecleas para armar tu escenario; arranca en 80% porque es lo que Fannie Mae toma como referencia en un retiro de efectivo estándar sobre la vivienda principal de una unidad. Ese 80% no rige para cualquier propiedad o programa. Y el tope abarca el préstamo nuevo entero, con los costos financiados dentro.
Con las tres formas de manejar los costos de cierre, ¿qué pasa con el efectivo y con el préstamo?
Supón que pides US$100,000 adicionales y que anotas costos por US$10,000. Si se descuentan del adelanto, sales del cierre con US$90,000. Si los financias, el préstamo crece US$10,000 y te llegan US$100,000 al cierre. Si los pagas aparte, de tu bolsillo salen US$10,000, mientras te llegan US$100,000, así que quedas con US$90,000 netos. Ojo: esos números solo ilustran el cálculo y no reflejan costos típicos.
¿Por qué la herramienta pide el capital y la liquidación en campos distintos?
El capital sirve para reconstruir lo que pagabas antes. Pero cerrar esa deuda puede costar más que el capital: la cotización de liquidación suele traer intereses acumulados y cargos de cancelación. Por eso esa cotización es la cifra para saldar la hipoteca vieja. Si no la tienes, verás un supuesto en pantalla: liquidación igual al capital. Y los cargos que ya vienen en la liquidación no los repitas como costos de cierre.
Si ya no debo nada de capital, ¿esta herramienta me sirve?
Sí. Con el capital totalmente pagado, escribe 0 como capital actual: el pago de capital e intereses queda en 0 y ya no hacen falta la tasa vieja ni el plazo restante. Confirma si aún queda algún cargo de liquidación. Si hay capital pendiente, tu propio pago de solo capital e intereses puede sustituir al estimado que reconstruye la herramienta. Ninguno de los dos pagos cubre impuestos, seguro, la cuota de la asociación (HOA) ni el seguro hipotecario (PMI).
Si me sale efectivo en negativo o aparece una alerta de tope excedido, ¿qué quiere decir?
Si el efectivo al cierre sale negativo, los costos descontados del adelanto requieren dinero de tu bolsillo. Los costos que pagas aparte también son efectivo, y la herramienta los cuenta solo en el efectivo neto, sin repetirlos. Si ves tope excedido, el préstamo nuevo completo pasa el límite que fijaste. Un adelanto de cero, con capacidad de efectivo también en cero, deja intacta una deuda existente que ya excede el tope.
Si mi pago mensual baja, ¿entonces este refinanciamiento me sale más barato?
No. Estirar el préstamo alivia la cuota mensual de capital e intereses, pero pagas intereses durante más tiempo y el total sube. La tasa que anotas es nominal, anual y fija; no es la APR, la tasa porcentual anual. Aquí no entran otros gastos de la vivienda, y tampoco hay cálculo de ahorro a lo largo del préstamo ni de fecha de recuperación. Antes de decidir, pide al prestamista sus costos totales y sus condiciones de pago.