Продажа жилья: прирост капитала и налоговая льгота
Оценка прибыли от продажи дома в США по полной скорректированной базе; лимит Section 121 подтверждают не здесь, а облагаемая прибыль — ещё не налог.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор раскладывает продажу дома в США в ведомость: сколько вышло прибыли и какую её часть снимает исключение. Расчёт опирается на полную скорректированную базу, на те расходы по продаже, которые разрешено учесть, и на лимит исключения, определённый заранее за пределами калькулятора. Прибыль, к которой исключение не применяется, целиком идёт в свою, отдельную графу. На выходе каждая цифра стоит порознь: прибыль, выбранный лимит, сколько исключения ушло в дело и облагаемая прибыль. Ищете, каким будет налог на прибыль от продажи квартиры? Эту сумму калькулятор не выдаст. И положено ли вам исключение, он тоже не решает.
Кому это подойдёт
Продаёте дом во Флориде или ведёте такую сделку как риелтор? Всё, что вы вводите, относится к конкретному налогоплательщику и его доле в собственности, а делить её между совладельцами калькулятор не берётся. Налоговые допущения по США, на которых держится расчёт, подкрепите бумагами и отдайте на проверку налоговому консультанту. Определение базы, декларацию и итоговый расчёт по сделке на закрытии эта страница не подменяет.
Как это работает
В долларах укажите цену продажи, расходы на продажу, которые разрешено учесть, и полную скорректированную базу; где суммы нет, ставьте 0. Затем выберите режим исключения: без исключения, полный лимит, уже подтверждённый, или частичный, размер которого установили вне калькулятора. Сумму частичного лимита вписывают, только если выбран частичный режим. Прибыль, на которую исключение не распространяется, вносите ВСЮ сразу, общей цифрой, а если её нет, ставьте 0. Результатов восемь: сверьте каждый. Повторно амортизацию не вычитайте. Даже при облагаемой прибыли 0 налог не обязательно нулевой.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли облагаемую прибыль считать суммой моего налога?
Не совпадает. Сначала цену продажи уменьшают на допустимые расходы по продаже, и получается выручка. Минус полная скорректированная база, и это прибыль. Выбранный лимит Section 121 ложится лишь на положительную прибыль, которая под него подпадает, а остаток называется облагаемой прибылью и суммой налога не является. Ставок, NIIT, удержания FIRPTA и налога штата здесь нет. Так что вывода о нулевой сумме налога или о возврате из результата не сделать.
Что входит в полную скорректированную базу?
Отсчёт идёт от исходной базы, применимой к вашему случаю. К ней прибавляют подходящие расходы на покупку и капитальные улучшения, а вычитают все обязательные уменьшения, включая разрешённую или допустимую амортизацию. Не всякий сбор по кредиту или по оформлению покупки попадает в базу. Пример: дом куплен за $400 000, расходы на покупку $10 000, улучшения $50 000, база $460 000. Продали за $800 000, потратив на продажу $40 000, и прибыль составила $300 000. С подтверждённым лимитом $250 000 и без части, которая исключению не подлежит, облагается $50 000. Налог к уплате — совсем другая цифра.
В каком случае можно взять полный лимит $250 000 или $500 000?
Только когда право на него уже подтверждено вне калькулятора. Как правило, за 5 лет до продажи вы владели домом не меньше 2 лет, в тот же период столько же жили в нём как в основном жилье и за последние 2 года не применяли Section 121 к другой продаже. Для полного совместного лимита владеть домом достаточно кому-то из супругов. Проверку на проживание и запрет по прошлому исключению должен пройти каждый из них. Совместной декларации самой по себе мало. Правила для пережившего супруга и прочие исключения решаются отдельно.
Частичное исключение калькулятор считает?
Нет. Если лимит снижен из-за смены работы, здоровья, непредвиденных обстоятельств или другого исключения, его размер определяют вне калькулятора. Выберите частичный режим и введите подтверждённую сумму; это может быть и 0, если именно таким оказался лимит. Калькулятор применит только введённую цифру. Сколько дней дают право на исключение, он не подсчитывает. Одобрять исключение он тоже не берётся.
Что меняют в итоге амортизация и неквалифицированное использование?
Отдельной строкой. ВСЮ прибыль, на которую исключение не распространяется, считают вне калькулятора и вносят общей суммой. Туда попадают применимая разрешённая или допустимая амортизация за периоды после 6 мая 1997 года и доли прибыли, отнесённые к неквалифицированному использованию, без повторов внутри суммы. Пример: база $270 000, продажа за $500 000 при нулевых расходах на продажу, прибыль $230 000. Из неё $30 000 исключению не подлежат, остаётся $200 000. Подтверждённый лимит $250 000 покрывает все $200 000, облагаются $30 000. Если амортизация уже уменьшила базу, повторно её не трогайте. Возврат амортизации калькулятор налогом не облагает, а распределение под домашний офис не делает.
Что будет при убытке, унаследованной базе или нулевой облагаемой прибыли?
Убыток остаётся в ведомости со знаком минус. По личному жилью его, как правило, не вычитают, и ни возврата, ни налогового кредита он не даёт. Если положительной прибыли нет, неисключаемая часть равна 0, а применённое исключение и облагаемая прибыль тоже 0. Для унаследованного или подаренного дома правильную базу определяют вне калькулятора, и подставлять вместо неё 0 нельзя. Нулевой итог по облагаемой прибыли не доказывает ни отсутствия налога, ни отсутствия удержания FIRPTA. Погашение ипотеки прибыль здесь не уменьшает.