Калькулятор FIRPTA: сколько удержат при продаже
Сколько удержат по FIRPTA при продаже недвижимости в США: стандартная оценка от цены всей сделки и доли иностранных лиц, если она подтверждена.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор оценивает стандартное удержание при продаже недвижимости во Флориде. FIRPTA — что это? Когда недвижимость в США продаёт иностранное лицо, покупатель обычно удерживает часть суммы, полученной по сделке. Центы калькулятор не округляет, поэтому пороги $300 000 и $1 000 000 срабатывают точно. Учтите, что полная сумма сделки и база, приходящаяся на иностранных продавцов, бывают разными цифрами. Если у вас есть расчёт налога от специалиста, его можно ввести для сравнения.
Кому это подойдёт
Расчёт пригодится продавцу, которого налоговые правила США считают иностранным лицом. Он пригодится и покупателю, который заранее прикидывает свою обязанность удержать деньги, и агенту любой из сторон перед закрытием сделки во Флориде. Гражданство само по себе ничего не решает: статус по FIRPTA определяют налоговые правила, и подтвердить его стоит у налогового специалиста в США.
Как это работает
Введите сумму всей сделки до любых вычетов и подтверждённый процент, который принадлежит иностранным продавцам. Галочку «проживание» ставьте лишь тогда, когда покупатель — физическое лицо и он действительно собирается выполнить условия проживания на два года. Ставку калькулятор берёт по всей сумме сделки. Затем он применяет её к доле иностранных продавцов. Сравнение появится, только когда вы введёте расчёт налога. Итоговый налог калькулятор не считает.
Часто задаваемые вопросы
Удержание FIRPTA — это и есть итоговый налог?
Нет. Удержанные деньги не являются окончательным налогом продавца. Стандартное удержание считают от валовой суммы, которая приходится на иностранных продавцов, а не от их прибыли. Итоговый федеральный подоходный налог зависит от личной ситуации продавца и определяется отдельным расчётом. Если удержано больше, чем показывает ваша оценка, разница ещё не считается одобренным или гарантированным возвратом.
Какая ставка у моей сделки: 0%, 10% или 15%?
Это зависит от суммы сделки и от того, будут ли в объекте жить. Допустим, покупатель — физическое лицо, и жить там будет он сам или другие люди, подпадающие под определение IRS для этого правила проживания по FIRPTA. Тогда при сделке до $300 000 включительно удерживать ничего не нужно. Свыше $300 000 и до $1 000 000 ставка составит 10%, а свыше $1 000 000 — 15%. Без такого проживания действует стандартная ставка 15%. Лишний цент сверх порога может сменить ставку.
Считаются ли редкие приезды в отпуск проживанием?
Нет, одних отпусков мало. Покупатель должен иметь определённые планы: он сам или другие люди, которых считает жильцами определение IRS для этого правила проживания по FIRPTA, живут в объекте не менее 50% дней его использования, причём в каждом из первых двух 12-месячных периодов. Дни простоя не учитываются. Сверьте факты с агентом, который оформляет сделку, и с налоговым специалистом в США: подписанное заявление не даёт права на исключение само по себе.
Как быть, если часть продавцов — иностранные лица по FIRPTA?
Ставку выбирают по всей сумме сделки, а применяют только к доле иностранных продавцов. Для супругов есть особый случай. Он действует, только если у всего объекта ровно два владельца, они супруги и других собственников нет, причём у одного статус американский, а у другого иностранный. Тогда IRS считает доли по 50%, как бы ни были записаны проценты владения. Проверьте это, прежде чем ставить галочку «супруги»: она закрепляет иностранную долю на 50%. Есть другие совладельцы? Тогда галочку «супруги» не ставьте и используйте распределение по всем иностранным продавцам, подтверждённое специалистом. Пример: иностранная доля 50%, покупатель приобретает жильё за $600 000 и собирается в нём жить. Ставку 10% применяют к $300 000, и удержание составит $30 000. Указать $300 000 как сумму всей сделки было бы ошибкой.
Можно ли вычесть ипотеку или расходы на продажу?
Нет. Ни остаток ипотеки, ни расходы на продажу стандартную базу не уменьшают. В валовую сумму входят деньги, рыночная стоимость другого имущества, которое передаёт покупатель, и долги, которые он берёт на себя. Каждую позицию учитывайте без повторов: долг, уже заложенный в цену, отдельно не прибавляйте.
Учитывает ли калькулятор сертификаты и особые исключения?
Нет, их калькулятор не учитывает. Сертификат IRS на удержание может уменьшить обязательную сумму или вовсе снять удержание. Но подача заявления ещё не значит, что меньшую сумму одобрили. Сертификаты, передачи с участием компаний, распределения и особые исключения специалист разбирает отдельно от этого расчёта.