Гербовый сбор и налог на ипотеку во Флориде: расчёт
Калькулятор документарного налога Флориды: налоги при покупке по полной цене сделки, новому кредиту и стоимости залога, плюс обычное деление расходов.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор оценивает три налога при обычной налогооблагаемой покупке во Флориде с новой зарегистрированной ипотекой, обеспеченной только недвижимостью во Флориде. Цена сделки, весь новый кредит и рыночная стоимость вводятся отдельно. На выходе оценка наличных, округлённая по каждой части. Это не налоговая декларация, не решение об освобождении и не полный расчётный лист закрытия.
Кому это подойдёт
Калькулятор для тех, кто работает с покупкой и продажей во Флориде: покупателей, продавцов, профессионалов рынка. Он помогает сопоставить налоговую часть расходов с договором, кредитными бумагами и данными о стоимости. Как правильно квалифицирована сделка и сколько на самом деле начислят, скажет агент по закрытию или налоговый специалист.
Как это работает
Введите всю налогооблагаемую цену, включая финансируемую часть: кредит поверх неё не прибавляйте. Затем впишите весь новый кредит. Покупка за наличные — в поле кредита ставьте 0, именно 0, а не пропуск: если сумма кредита пока неизвестна, это не 0. Если кредит есть, отдельной строкой укажите рыночную стоимость недвижимости во Флориде; равной цене её считать нельзя. Выберите Майами-Дейд или другой округ Флориды. Для Майами-Дейд проверьте, действует ли исключение из надбавки для единственной резиденции. Убедитесь, что это обычная покупка, а залогом служит только имущество во Флориде. Сопоставьте налоги поочерёдно, обратите внимание на того, кто их обычно платит, и перепроверьте итоговые цифры закрытия.
Часто задаваемые вопросы
С какой суммы считается каждый из трёх налогов?
Документарный налог с акта передачи считается со всей налогооблагаемой цены покупки. Финансирование в ней уже учтено, поэтому новый кредит второй раз не прибавляют. Налог на вексель и закладную берётся со всей номинальной суммы нового кредита. Для nonrecurring intangible tax база — меньшая из величин: сумма кредита и отдельно указанная рыночная стоимость обеспечения во Флориде. У каждого налога своя база. Итог — сумма показанных частей, а не цена объекта и не все расходы закрытия.
Что меняется при покупке за наличные и есть ли потолок $2,450 для налога на ипотеку?
Если в поле кредита явно введён 0, калькулятор считает покупку за наличные: налог на вексель тогда 0, единовременный налог на нематериальное имущество тоже 0, а налог с акта передачи остаётся. Пустое или неизвестное финансирование наличными не считается. По модели новая зарегистрированная ипотека на недвижимость во Флориде облагается по $0,35 за каждые $100 или их часть, считая весь кредит, и предел $2450 к такому налогу не применяется. Отдельный предел, обязательства без ипотеки на недвижимость во Флориде, рефинансирование, продления и зачёты ранее уплаченного налога в расчёт не входят.
Почему стоимость залога во Флориде вводится отдельно от цены?
Рыночная стоимость обеспечения может не совпадать с ценой в контракте. Поэтому база единовременного налога на нематериальное имущество ограничена введённой стоимостью недвижимости во Флориде, а не ценой по умолчанию. Ставка — 0,002 от базы. Пример: кредит $151250, единственное обеспечение — недвижимость во Флориде стоимостью $150000, налог составит $300. Налог на вексель с полной суммы кредита в этом же примере остаётся $529,55. Введёте стоимость $200000 — налог станет $302,50, а цена сделки по-прежнему $150000. Обеспечение за пределами Флориды и его распределение модель не считает.
Подходит ли отдельная кондо-квартира под исключение из надбавки в Майами-Дейд?
Да, может. Исключение для единственной резиденции не ограничено отдельными домами: под него подходит и квалифицирующая кондо- или кооперативная резиденция, и квалифицирующий отдельный дом. Но сама сделка с кондо права на него не даёт. В Майами-Дейд для квалифицирующего класса документарный налог — $0,60 за каждые $100 или их часть; для остальных (несколько резиденций, земля, нежилые объекты) — $1,05 за каждые $100 или их часть. В других округах Флориды — $0,70 за каждые $100 или их часть. Правовой класс передачи проверяйте отдельно: по названию здания калькулятор его не определяет.
Чем округление до $100 отличается от округления до цента?
Цену сделки калькулятор округляет вверх до целых $100. Сумму кредита он округляет вверх отдельно, тоже до целых $100. Если реальная сумма больше круглых $100 хотя бы на цент, добавляется ещё одна налогооблагаемая единица: цент до расчёта не отбрасывается. Единовременный налог на нематериальное имущество считается по точной базе, до цента, без этого округления. В итоговой оценке наличных каждая часть сначала округляется до ближайшего цента, потом части складываются; половина цента округляется вверх. Так принято в модели, это не новое требование закона и не подтверждённый счёт закрытия. В любое поле можно ввести не больше $2 миллиардов. Отметка в $40 миллионов относится к расчётным налогам и итогам по наличным, не включает трассировку залоговой базы и не является законным пределом налога.
Определяют ли строки «продавец» и «покупатель» законного плательщика каждого налога?
Не определяют. Строки продавца и покупателя — обычный бюджетный расклад: документарный налог с акта передачи отнесён на продавца, налоги на кредит на покупателя. Это не вывод о том, кто обязан платить по закону. Стороны могут договориться об оплате иначе, при этом закон остаётся прежним. Единовременный налог на нематериальное имущество по закону лежит на кредиторе, а тот вправе переложить расход на заёмщика. Вопросы ответственности и итоговую сумму сверяйте с подходящими специалистами и реальным расчётным листом. Решения об освобождениях не принимаются. За рамками расчёта остались: освобождённые передачи и дарение, зачёты за рефинансирование или продление, распределение смешанного обеспечения, андеррайтинг, подача налоговой отчётности.