Переходный кредит (bridge): сумма, комиссия и проценты
Бридж кредит что это такое и сколько стоит: поверх старого долга или с его полным погашением, комиссия из своих или из займа.
Что делает этот калькулятор
Здесь видно, во что обойдётся промежуточный кредит на покупку дома. Валовая сумма займа в модели неизменна, а проценты вы вносите каждый месяц из кармана. Укажите, что делать с долгами под залог: оставить все или погасить за счёт займа. Затем решите, платите ли вы комиссию сами или её удержат из суммы. Рядом выводятся расчётные средства, лимит, комиссия из своих, чистые деньги и основной долг к возврату.
Кому это подойдёт
Страница для владельцев, покупателей и агентов, которым нужно разобрать одну котировку по промежуточному кредиту во Флориде. В расчёт идёт единственный объект залога. Одобрения банка тут нет, как нет подтверждённой оценки стоимости и полной итоговой расчётной ведомости. Деньги на содержание старого и нового объекта не учитываются.
Как это работает
Сначала выберите, как учесть прежние долги и как платить комиссию. Потом заполните семь полей. Это стоимость объекта и котировка по залоговому долгу или по его полному погашению. Дальше LTV кредитора и сумма займа. Остаются годовая ставка, процент комиссии за оформление и число полных месяцев. Нулём поле можно оставить только там, где форма это разрешает, и никогда не прячьте им реальный долг. Нажмите «Рассчитать». Сопоставьте деньги от кредита, комиссию из своего кармана и чистую позицию. Следите за предупреждениями о нехватке средств и превышении лимита. Заранее продумайте возврат всего кредита. Любая правка означает новые котировки от кредитора и по погашению.
Часто задаваемые вопросы
Чем режим с сохранением прежнего долга отличается от замены?
Тем, что происходит со старыми долгами. Если их оставить, бридж ложится сверху вместе с каждым оставшимся залоговым долгом, который считает кредитор, и всё это под одним и тем же объектом. Лимит валовой суммы равен стоимости объекта, умноженной на введённый LTV, с округлением вниз до цента, минус прежний долг, и не меньше 0. При полной замене кредит закрывает все введённые обязательства: лимит равен введённому потолку, а погашение вычитается уже из средств по кредиту. Прежних залогов не остаётся. Частичное погашение вперемешку с сохранением не моделируется, графика будущих остатков нет.
Что меняет отдельная оплата комиссии?
Платите комиссию отдельно, и средства по кредиту после погашения остаются прежними, а комиссия стоит в строке из своих. Если её удерживают из займа, она вычитается из тех же средств, и строки из своих нет. В обоих вариантах чистая позиция равна средствам после погашения минус комиссия. Это общий денежный итог, а не обязательно сумма банковского перевода. Валовая сумма займа и проценты по ней не меняются: комиссия прибавляет к ней 0. Капитализируемые сборы уже сидят в валовой котировке кредитора, повторно их вносить не нужно.
Что именно учитывает итоговая стоимость и входит ли в неё сам долг?
Только комиссия и проценты, а основной долг — нет. В стоимость идут введённая комиссия нового бриджа и проценты, которые по модели платятся наличными, умноженные на срок удержания. Платежи и расходы по старому кредиту сюда не попадают, как и содержание другого объекта. Штрафы, продления и налоги на кредит тоже не учтены. Так же регистрация, титул и прочие сборы закрытия. У полного погашения старого займа могут быть свои сборы, и они уменьшают средства, но стоимостью бриджа не считаются. Весь основной долг возвращают на выходе, показан он отдельно. Это не весь бюджет на содержание сразу двумя объектами.
Если сумма в пределах лимита, это одобрение или достаточно денег?
Нет. Попадание в лимит не означает ни одобрения, ни того, что денег хватит. Проверка сверяет одно: запрошенную валовую сумму и лимит, который следует из введённых стоимости залога, LTV и режима долга. При замене можно уместиться в лимит и всё равно не дотянуть до погашения старого долга или до новой покупки. Отрицательные средства по кредиту или чистая позиция сигналят: нужны свои деньги. Банковского перевода со знаком минус за этим нет. Сверх лимита расчёт стоимости всё равно появится, без молчаливой обрезки и без статуса одобренного. Оценку кредитора и реальный объём нужных денег выясняйте отдельно.
Как рассчитываются срок, комиссия и проценты?
Срок задают целыми месяцами: от 1 до 24. Запись 2,0 — это 2 месяца, а не 20. Рамка в 24 месяца задана самой формой; это не стандартный срок бриджа и не правило Fannie Mae. Проценты за месяц — годовая ставка, поделённая на 12, на всю сумму займа, с округлением до ближайшего цента. Разовая комиссия округляется так же. За весь срок проценты — уже округлённый месячный платёж, помноженный на число месяцев. Форма принимает ставку от 0% до 25%, комиссию от 0% до 5% и LTV от 0% до 100%, причём допускается четыре десятичных знака. Эти границы — условия формы, а не рыночные цифры. Начисления по дням, APR, отложенных или сложных процентов и частичных выплат основного долга в модели нет.
Что проверить вне калькулятора?
Вне калькулятора подтвердите вот что: оценку стоимости объекта, каждый действующий залог и полную сумму его погашения, LTV у кредитора и сумму займа. Затем как вы заплатите комиссию и на какую дату выйдете. Поменялась сумма или дата — запросите у кредитора и по погашению новые цифры; переоценить котировки здесь нельзя. CFPB даёт пояснения о стоимости ипотеки, Fannie Mae — о промежуточных займах. Ваше предложение они не подтверждают. Кредитор вправе учесть платежи по нынешнему объекту, по новому и по бриджу сразу. Расчёта DTI и решения об одобрении здесь нет. Каждая сумма не выше $2 млрд, результат выше $10 млрд не отобразится: таковы рамки калькулятора. Остальные расходы остаются за кадром. Хватит ли денег и как вернуть весь кредит на выходе — отдельные задачи.