Vente d'un logement : plus-value et exonération
Calculateur plus-value immobilière : gain estimé sur le coût rajusté complet, plafond Section 121 fixé ailleurs, gain imposable distinct de l'impôt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Vous voyez ici, ligne par ligne, le gain sur la vente de votre maison aux États-Unis et la part que l'exclusion en efface. L'outil part de votre base rajustée complète, de vos frais de vente admissibles et d'un plafond d'exclusion arrêté d'avance, hors de l'outil. La portion du gain qui ne peut pas être exclue se saisit d'un bloc, dans une case réservée. En sortie, le gain, le plafond retenu, l'exclusion utilisée et le gain imposable s'affichent séparément. L'impôt à payer n'y figure pas. Le droit à l'exclusion se décide ailleurs.
À Qui S'adresse cet Outil
Vous vendez une maison en Floride, ou vous accompagnez un vendeur comme courtier immobilier? Mettez par écrit vos hypothèses fiscales américaines et soumettez-les à un fiscaliste. Toutes vos saisies visent le même contribuable et sa propre part du bien. Si vous êtes plusieurs propriétaires, l'outil ne fait aucun partage. Ses résultats ne tiennent pas lieu du calcul de votre base. Ils ne remplacent pas non plus votre déclaration de revenus ni le document de clôture de la vente.
Comment Ça Marche
Commencez par les montants en dollars américains : prix de vente, frais de vente admissibles et base rajustée complète. Choisissez ensuite le mode d'exclusion : aucune exclusion, la limite complète confirmée, ou une limite partielle établie ailleurs. Tant que l'option partielle n'est pas retenue, sa case reste vide. Pour le gain non exclu, inscrivez le TOTAL de cette portion. S'il n'y en a pas, mettez 0, comme dans toute case sans objet. Relisez ensuite chacun des huit résultats. L'amortissement, lui, ne se retranche jamais deux fois. Un gain imposable de 0 ne veut pas dire que l'impôt réel sera nul.
Questions Fréquentes
Le gain imposable, est-ce l'impôt que je dois?
Non. Le prix de vente, moins les frais de vente admissibles, donne le montant réalisé. On en retire la base rajustée complète, et l'on obtient le gain. La limite de la Section 121 que vous avez choisie ne s'applique qu'à la part positive et admissible de ce gain. Ce qui reste est le gain imposable. Ce n'est pas un montant d'impôt. L'outil ne calcule ni taux d'imposition, ni NIIT, ni retenue FIRPTA, ni impôt d'État. N'en concluez donc ni à l'absence d'impôt ni à un remboursement.
Qu'est-ce qui entre dans la base rajustée complète ?
Le point de départ est la base d'origine applicable. S'y ajoutent les frais d'acquisition initiaux admissibles et les améliorations en capital. On retranche ensuite toutes les réductions requises, y compris l'amortissement admis ou admissible. Attention : les frais de prêt et de clôture ne comptent pas tous. Prenons un cas concret. Vous achetez à 400 000 $, payez 10 000 $ de frais admissibles et faites 50 000 $ d'améliorations, ce qui donne une base de 460 000 $. Vous revendez à 800 000 $ et payez 40 000 $ de frais de vente, pour un gain de 300 000 $. La limite confirmée est de 250 000 $ et aucune part n'est non exclue. Il reste donc 50 000 $ imposables, et ce montant n'est toujours pas l'impôt à payer.
À quelles conditions puis-je retenir la limite complète de 250 000 $ ou de 500 000 $ ?
Vous pouvez la sélectionner seulement une fois votre admissibilité établie hors de l'outil. En général, il faut avoir été propriétaire de la maison au moins 2 ans pendant les 5 ans qui précèdent la vente. Il faut aussi y avoir habité comme résidence principale au moins 2 ans dans cette même fenêtre. Et aucune exclusion de la Section 121 ne doit avoir servi à une autre vente au cours des deux années précédentes. Pour la limite conjointe complète, il suffit que l'un des conjoints remplisse le critère de propriété. Chacun, par contre, doit remplir le critère d'usage et échapper à la restriction sur l'exclusion antérieure. Produire une déclaration commune ne suffit pas. Les règles du conjoint survivant et les autres exceptions relèvent d'une analyse distincte.
Le calculateur peut-il établir une exclusion partielle à ma place ?
Il ne fait pas ce calcul. Votre limite peut être réduite par un changement d'emploi, la santé, des circonstances imprévues ou une autre exception. Ce montant réduit se détermine alors en amont, avant toute saisie. Sélectionnez l'option partielle et tapez le chiffre confirmé. Ce chiffre peut valoir 0 si c'est la limite retenue pour vous. Le calculateur s'en tient à la limite saisie. Il ne compte aucun jour admissible et ne valide pas d'exception.
Que font l'amortissement et l'usage non admissible dans le registre ?
Ils entrent par une case à part : le TOTAL du gain non exclu, établi en amont. Ce total regroupe l'amortissement admis ou admissible applicable aux périodes après le 6 mai 1997. Il inclut aussi les répartitions liées à l'usage non admissible. Rien n'y est compté en double. Voici un exemple chiffré. Avec une base de 270 000 $ et une vente à 500 000 $ sans frais de vente, le gain atteint 230 000 $. Si 30 000 $ ne peuvent être exclus, le gain admissible tombe à 200 000 $. Avec une limite confirmée de 250 000 $, l'exclusion couvre 200 000 $ et 30 000 $ restent imposables. L'amortissement déjà retiré de la base ne se déduit plus. Ni l'impôt de récupération de l'amortissement ni la part d'un bureau à domicile ne sont calculés ici.
Que faire d'une perte, d'une base reçue en héritage ou d'un résultat imposable nul ?
Une perte s'inscrit en négatif et le reste. Sur votre résidence personnelle, elle n'est généralement pas déductible, et elle ne vous vaut ni remboursement ni crédit. Vous n'avez pas de gain positif ? Le gain non exclu est alors 0, l'exclusion appliquée 0 et le gain imposable 0. Si la maison vous a été léguée ou donnée, la bonne base se détermine ailleurs. Ne tapez jamais une base nulle par commodité. Un résultat imposable nul ne prouve pas que l'impôt sera nul, ni qu'aucune retenue FIRPTA ne s'appliquera. Enfin, le remboursement de l'hypothèque ne réduit pas le gain dans ce calcul.