Fonds, frais et intérêts d'un prêt relais
Prêt relais immobilier : le relais s'ajoute à vos dettes ou solde l'ancien prêt, et les frais sortent de votre poche ou du prêt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Cette page estime un financement relais de courte durée. Dans le modèle, le capital brut reste fixe et l'intérêt de chaque mois est présumé payé comptant. Vous tranchez deux points: garder toutes les dettes garanties saisies ou les solder avec le prêt, puis payer les frais de votre poche ou les faire retenir sur le prêt. Le tableau met côte à côte les fonds modélisés, le plafond brut, les frais déboursés, l'encaisse nette et le capital dû à la sortie.
À Qui S'adresse cet Outil
Propriétaires, acheteurs et courtiers peuvent s'en servir pour examiner une offre de relais bien précise, en Floride. Un seul immeuble sert de garantie dans le calcul. Ne le lisez pas comme un feu vert du prêteur, une évaluation vérifiée ou un relevé de clôture complet. Et l'argent total qu'il faut pour porter votre immeuble actuel et le nouveau n'y est pas compté.
Comment Ça Marche
Deux choix d'abord : que devient la dette en place, et qui règle les frais, vous ou le prêt. Entrez ensuite sept données : valeur de l'immeuble, soumission de la dette garantie ou de son solde complet, LTV du prêteur, montant du prêt, taux annuel, frais d'origination en pourcentage et mois entiers. Le formulaire tolère parfois un 0, et c'est correct. Par contre, une dette bien réelle ne se représente jamais par 0, car ce 0 fausserait tous les résultats. Cliquez sur Calculer. Pesez ensuite les fonds que le prêt libère, les frais que vous sortez et l'encaisse nette, en surveillant les avertissements de manque de financement ou de limite dépassée. Gardez en tête que le prêt se rembourse en entier. Si un chiffre change, obtenez de nouvelles soumissions du prêteur et du solde.
Questions Fréquentes
Garder ou remplacer la dette existante : quelle différence ?
Tout dépend du sort de l'ancienne dette. Si elle reste, le relais brut s'empile sur chaque dette garantie par le même immeuble que le prêteur compte encore. La capacité brute, c'est la valeur multipliée par le LTV saisi, arrondie à la baisse au cent, moins la dette antérieure ; elle ne passe jamais sous 0. Si le relais remplace tout, il éteint chaque obligation entrée. La capacité devient alors le plafond brut saisi, sans soustraction du solde ; celui-ci est prélevé sur les fonds du prêt, et aucun privilège ancien ne subsiste. Le modèle ne traite pas non plus le cas où l'on rembourse une partie de la dette et garde le reste, ni l'évolution des soldes dans le temps.
Payer les frais à part : qu'est-ce que ça change ?
Réglés à part, les frais n'entament pas les fonds que le prêt libère après le solde ; ils figurent plutôt comme somme que vous sortez vous-même. Prélevés sur le prêt, ils diminuent ces fonds, et le poste des frais déboursés n'affiche rien, soit 0. Dans les deux cas, l'encaisse nette se lit ainsi : fonds après solde moins frais d'origination. Elle traduit l'effet global sur votre trésorerie, qui ne correspond pas forcément à un virement bancaire. Le mode choisi ne modifie ni le capital brut ni les intérêts qu'il génère, et les frais ne s'empilent pas sur ce capital. Si des charges sont capitalisées, elles sont déjà dans la soumission brute ; les entrer à nouveau les compterait deux fois.
Qu'inclut le coût total, et le capital y compte-t-il ?
Le coût total additionne deux choses seulement : les frais d'origination entrés et les intérêts mensuels réglés en argent comptant, pour toute la durée. Rien d'autre n'y figure : ni les paiements ni les coûts de l'ancien prêt, ni les dépenses de portage de l'autre immeuble. Les pénalités, prolongations et taxes sur le prêt restent aussi dehors, de même que l'enregistrement, le titre et les autres frais de clôture. Le solde de l'ancien prêt peut traîner ses charges, qui rognent vos fonds sans être des coûts du nouveau relais. Quant au capital, tout est dû à la sortie ; on le voit séparément, jamais ajouté au coût. Et ce total ne représente pas tout l'argent nécessaire pour tenir les deux immeubles.
Être sous la limite, est-ce être approuvé ou avoir assez d'argent ?
Non. Sous la limite ne veut dire ni approuvé ni suffisamment financé. Le test ne vérifie que le capital brut réclamé face au plafond que donnent la garantie, le LTV et le sort réservé à la dette saisie. En cas de remplacement, vous pouvez rester sous ce plafond et pourtant manquer d'argent pour éteindre la dette précédente ou pour un autre achat. Des fonds du prêt négatifs, ou une encaisse nette négative, indiquent un manque à combler, pas un virement à l'envers. Au-delà du plafond, la projection hypothétique du coût reste affichée pour ce montant : rien n'est rogné en douce, et rien n'est réputé approuvé. L'analyse du prêteur et vos vrais besoins de liquidités se confirment ailleurs.
Comment sont comptés les mois entiers et calculés les frais et les intérêts mensuels ?
Entrez des mois entiers, de 1 à 24 : écrire 2,0 revient à 2 mois, jamais à 20. Cette fourchette de 1 à 24 vient du formulaire ; elle n'indique pas la durée habituelle d'un relais et ne découle d'aucune règle de Fannie Mae. Chaque mois, l'intérêt vaut le taux annuel divisé par 12, appliqué au prêt entier, puis arrondi au cent près. Les frais, payés une seule fois, sont arrondis de la même façon. Le total des intérêts multiplie l'intérêt mensuel arrondi par le nombre de mois. Le taux accepté va de 0 % à 25 %, les frais de 0 % à 5 % et le LTV de 0 % à 100 %, chacun avec jusqu'à quatre décimales. Ce sont des bornes de saisie, non des cotes du marché. Le modèle n'applique pas d'intérêt quotidien, ne calcule pas de taux annuel effectif global (TAEG), ne reporte ni ne compose d'intérêts et ne prévoit aucun remboursement partiel du capital.
Qu'est-ce qui reste à confirmer hors de l'outil ?
Avant de vous fier au résultat, faites confirmer hors de l'outil l'évaluation de l'immeuble, chaque privilège garanti actuellement en place avec le montant exact pour le solder, et le LTV que retient le prêteur. Même vérification pour la somme empruntée, pour la façon d'acquitter les frais et pour le jour où vous comptez sortir du relais. Si un montant ou une échéance bouge, il faut de nouvelles cotes : le calculateur ne rajuste aucune soumission. Le CFPB publie une explication des coûts d'un prêt hypothécaire, et Fannie Mae donne des lignes directrices sur les prêts relais ou de transition ; ni l'un ni l'autre ne confirme votre offre. Un prêteur peut additionner les paiements de l'immeuble actuel, du nouveau et du relais, alors qu'ici il n'y a ni calcul du DTI ni calcul d'approbation. Chaque montant saisi est limité à 2 milliards de dollars US, et un résultat de plus de 10 milliards de dollars US ne s'affiche pas : ce sont des plafonds de l'outil. Les autres coûts restent hors calcul. Avoir assez d'argent et rembourser tout le prêt à la sortie, ce sont des questions distinctes.