Calculadora de ganancia y exclusión al vender tu vivienda
Estima la ganancia de capital al vender tu casa con toda su base ajustada; el tope de la Sección 121 se confirma fuera y lo gravable no es tu impuesto.
Qué hace esta calculadora
Esta hoja junta en un solo balance la ganancia y la exclusión de la venta de una casa en EE.UU. Trabaja con la base ajustada completa, con los gastos de venta que califican y con un tope de exclusión que alguien fijó por fuera antes. La ganancia no excluible va entera en su propia casilla. Al final ves por separado la ganancia, el límite elegido, la exclusión aplicada y la ganancia gravable. No calcula impuesto ni dice si calificas.
Para quién es
Si vendes una vivienda en Florida o trabajas en bienes raíces, te sirve para ordenar números y llevarle a tu asesor fiscal premisas de impuestos de EE.UU. ya documentadas. Todos los montos son de una sola persona que declara y de la porción de la casa que está a su nombre. ¿Hay copropietarios? La hoja no reparte la propiedad entre dueños. Tampoco ocupa el lugar de la determinación de base, de la declaración de impuestos ni del estado de cierre.
Cómo funciona
¿Por cuánto vendiste? Esa cifra va arriba. Debajo van los gastos que pagaste para vender y que la regla admite, y luego la base ajustada completa de la casa, todo en dólares. Donde algo no aplique, pon 0. Ahora escoge cómo entra la exclusión: ninguna, el límite completo que ya te confirmaron o un límite parcial fijado por fuera. La cifra parcial se escribe solo si elegiste ese último modo. En la ganancia no excluible va el TOTAL de esa porción, o 0 si no la hay. Revisa los ocho resultados. La depreciación se descuenta en un único punto, jamás dos veces. Ojo: ganancia gravable cero no significa impuesto cero.
Preguntas frecuentes
¿Pagaré de impuesto lo que diga la ganancia gravable?
No. Piensa en ella como el paso previo. Primero sale el monto realizado, que es tu precio de venta sin los gastos de venta elegibles. Después viene la ganancia: ese monto menos tu base ajustada completa. Tu límite de la Sección 121 solo recorta ganancia positiva elegible; lo que sobra se llama ganancia gravable y no es un impuesto. Tasas, NIIT, retención FIRPTA e impuesto estatal quedan fuera del cálculo, así que ningún resultado demuestra impuesto 0 ni te promete devolución.
¿Con qué se arma mi base ajustada completa?
Se arma desde tu base original aplicable, que luego sube y baja. Imagina que compraste por US$400,000. Encima van US$10,000 de costos de adquisición elegibles y US$50,000 en mejoras de capital: base de US$460,000. Las reducciones que exige la regla, incluida la depreciación permitida o admisible, siempre se descuentan. Cuidado con los cargos del préstamo y del cierre, porque no todos cuentan. Ahora vendes en US$800,000 y pagas US$40,000 para vender. Ganancia: US$300,000. Con un límite confirmado de US$250,000 y nada no excluible, te quedan US$50,000 gravables. Y esos US$50,000 todavía no son tu impuesto.
¿Qué necesito para el límite completo de US$250,000 o US$500,000?
Que tu calificación ya esté decidida antes de marcar ese modo. Las pruebas habituales miran los 5 años anteriores a la venta. Dentro de ese plazo, en general fuiste dueño de la casa por lo menos 2 años y la usaste como vivienda principal también por lo menos 2 años. Tampoco debes, por regla general, haber aprovechado una exclusión de la Sección 121 con otra venta en los 2 años previos. ¿Declaran juntos? Eso solo no les da el límite conjunto completo. La prueba de propiedad puede cumplirla cualquiera de los cónyuges; la de uso y la restricción por exclusión previa tienen que superarlas ambos. Lo del cónyuge sobreviviente y las demás excepciones se revisan aparte con un profesional fiscal.
¿La calculadora me saca la exclusión parcial?
No. Un límite reducido llega ya decidido. Puede venir de un nuevo trabajo, de motivos de salud, de algo imprevisto o de otra excepción; en cualquier caso, lo fija tu asesor antes. Tú eliges el modo parcial y escribes esa cifra confirmada, incluso 0, siempre que 0 sea el límite que se determinó. La calculadora usa el número que le diste y nada más. No lleva la cuenta de tus días ni da por buena ninguna excepción.
Tengo depreciación o uso no calificado: ¿qué cambia en el registro?
Ambas llegan por la misma casilla: el TOTAL de ganancia no excluible, que se calcula antes y por su cuenta. Ahí suman la depreciación que aplique, permitida o admisible, tomada después del 6 de mayo de 1997, más lo asignado por uso no calificado. Nada puede contarse repetido. Ejemplo con gastos de venta en 0: base de US$270,000, venta de US$500,000, ganancia de US$230,000. Si US$30,000 no son excluibles, la ganancia elegible baja a US$200,000. Un límite confirmado de US$250,000 excluye esos US$200,000, y los US$30,000 quedan gravables. ¿La depreciación ya redujo tu base? Entonces no la vuelvas a restar. Ni el impuesto por recaptura ni la asignación por oficina en casa se calculan aquí.
Pérdida, casa heredada o ganancia gravable cero: ¿cómo se trata?
La pérdida aparece en negativo y el registro la deja así. No esperes devolución ni crédito por ella; además, en tu residencia personal, por lo general no se puede deducir. Si la ganancia no es positiva, la no excluible vale 0, la exclusión aplicada vale 0 y la gravable también vale 0. ¿Heredaste o recibiste de regalo el inmueble? Tu asesor fija primero la base correcta; ponerla en 0 no es un atajo válido. Una ganancia gravable de 0 no demuestra impuesto 0. Tampoco retención FIRPTA de 0. Y pagar la hipoteca no baja la ganancia aquí.