Calculadora FIRPTA: retención en la venta de inmuebles
Estima la retención estándar de FIRPTA al vender un inmueble en EE. UU. con el total de la operación y la parte confirmada de vendedores extranjeros.
Qué hace esta calculadora
Con esta calculadora sacas una cifra: la retención estándar del llamado impuesto FIRPTA en Florida para tu venta. ¿Qué es FIRPTA? Es la ley federal por la que, en general, el comprador aparta un porcentaje del monto realizado cuando quien vende un inmueble en EE. UU. es extranjero. Los centavos se respetan. En US$300,000 y en US$1,000,000 pueden cambiar el resultado. El total de la venta y la base de los extranjeros van en campos distintos. ¿Un profesional ya te estimó el impuesto? Puedes cotejarlo, si quieres.
Para quién es
Te sirve si vendes y las reglas fiscales de EE. UU. te tratan como persona extranjera, si compras y quieres calcular la retención que te toca hacer, o si eres agente de cualquiera de las partes antes del cierre en Florida. Un detalle: para FIRPTA, la ciudadanía sola no decide si eres extranjero. Lo deciden las reglas fiscales, y tu condición la confirma un asesor fiscal en EE. UU.
Cómo funciona
En el primer campo va el monto bruto de toda la operación; en el segundo, el porcentaje confirmado como de los vendedores extranjeros. La casilla de uso residencial se marca solo si un comprador persona física de verdad piensa cumplir las condiciones de ocupación de dos años. Si no es así, déjala en blanco. La herramienta elige la tasa según el total y la multiplica por la porción asignada a los extranjeros. Sin un estimado de impuesto tuyo, no hay comparación. ¿Y el impuesto definitivo? Ese no lo calcula.
Preguntas frecuentes
¿La retención de FIRPTA es el impuesto final del vendedor?
No. Lo que el comprador retiene por FIRPTA y lo que el vendedor termina debiendo son cifras distintas. La retención se calcula sobre el monto bruto realizado por los vendedores extranjeros, sin descontar nada por ganancia. Su impuesto federal real se determina por separado, según su propia situación. ¿Se retuvo más que tu estimado? No cuentes esa diferencia como devolución, porque nadie la aprobó ni la garantizó.
¿Cuándo se aplica una retención del 0%, del 10% o del 15%?
Empieza por el uso residencial. ¿No lo hay? Entonces corresponde el 15% estándar, sea cual sea el precio. Si el uso califica, es decir, si va a vivir allí un comprador persona física o alguna de las demás personas que el IRS cuenta para esta regla de FIRPTA, manda el precio completo: hasta US$300,000 no se retiene nada; de más de US$300,000 a US$1,000,000, el 10%; por encima de US$1,000,000, el 15%. Cuidado en los bordes, porque un centavo de más puede subirte de tramo.
¿Unas vacaciones de vez en cuando cuentan como uso residencial?
No si eso es todo. La regla pide otra cosa. Según la definición del IRS para esta regla de uso residencial de FIRPTA, hablamos de un comprador, que debe ser una persona física, y ese comprador debe tener planes definidos: que él o los ocupantes que califican vivan allí al menos el 50% de los días con ocupación, en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses. Se excluyen los días sin ocupación, así que un mes vacío no cambia la cuenta. Antes de contar con eso, repasa tu caso con quien lleve el cierre y con un asesor fiscal en EE. UU., ya que una declaración firmada no crea el derecho a la excepción.
¿Cómo se calcula la retención si los vendedores tienen estatus fiscal distinto?
Hazlo así. Una venta de US$600,000 con uso residencial cae en el tramo del 10%, porque el tramo lo decide el precio completo. Si el 50% corresponde a vendedores extranjeros, esa tasa se aplica a US$300,000 y la retención queda en US$30,000. Meter US$300,000 como precio de la venta estaría mal. Los cónyuges tienen un trato especial, pero solo en un caso concreto: el inmueble entero es de dos cónyuges y de nadie más, con estatus estadounidense y extranjero. Ahí el IRS asigna el 50% a cada cónyuge, sin mirar quién figura con más porcentaje, así que revisa esa situación antes de marcar la casilla de cónyuges, que deja fija la parte extranjera en esa cifra. ¿Hay algún otro dueño? Deja la casilla sin marcar y trabaja con el reparto que un profesional haya validado, sin dejar fuera a ningún vendedor extranjero.
¿Se pueden restar la hipoteca o los gastos de venta de la base?
No se descuentan. La base parte del monto bruto realizado, que abarca todo lo que recibe el vendedor: dinero en efectivo, cualquier otro bien que se le entregue, por su valor justo de mercado, y la deuda de la que se haga cargo el comprador. El saldo de tu préstamo y lo que pagas por vender quedan dentro, sin rebaja alguna. Ojo con esto. Si una deuda ya va incluida en el precio, se cuenta una vez y no se suma encima, y lo mismo vale para cada partida.
Si tengo un certificado de retención o una exención especial, ¿el resultado lo refleja?
Los ignora. Y eso pesa, porque el IRS puede emitir un certificado de retención que baje lo que hay que retener, a veces hasta cero. Presentar la solicitud no aprueba nada. Certificados, transferencias hechas por entidades, distribuciones y exenciones especiales le corresponden a un profesional, no a esta calculadora.