Préstamo puente: intereses, comisión y fondos
Mira qué hace el préstamo puente con tu deuda actual, si la suma o la liquida, y si la comisión la pones tú o la retiene el prestamista.
Qué hace esta calculadora
Un préstamo puente es un financiamiento de corto plazo. Aquí el capital bruto no se mueve y se supone que los intereses mensuales los pagas en efectivo. Tú decides si el préstamo deja en pie las deudas garantizadas que ingresaste o las liquida, y si la comisión la pagas tú o el prestamista la descuenta. Verás fondos, capacidad bruta y comisión en efectivo. También, efectivo neto y capital por devolver al vencimiento.
Para quién es
¿Te llegó una cotización concreta de préstamo puente en Florida? Ponla a prueba aquí, ya seas dueño de la propiedad, comprador o agente inmobiliario. Funciona con una sola propiedad en garantía. Su resultado no aprueba ningún crédito. Tampoco reemplaza un avalúo verificado ni el estado de cuenta completo del cierre, y deja fuera el efectivo para sostener la propiedad actual y la nueva mientras tanto.
Cómo funciona
Antes de escribir cifras, decide qué pasa con la deuda anterior y de dónde sale la comisión. Después vienen siete datos. Primero, lo que ya existe: el valor de la propiedad, la cotización de tu deuda garantizada o de su liquidación total y el LTV del prestamista, es decir, cuánto presta sobre el valor. Luego, el préstamo en sí: monto, tasa anual, porcentaje de comisión y meses completos. Puedes poner 0 donde el formulario lo admite. Pero un 0 jamás debe tapar una deuda real. Pulsa Calcular y mira cuánto entrega el préstamo, cuánto pagas tú de comisión y cómo queda tu efectivo al final. ¿Salta un aviso de fondos insuficientes o de monto sobre el límite? No lo ignores. Ten claro cómo pagarás el préstamo entero. Si cambia cualquier dato, pide al prestamista y a tu acreedor actual cotizaciones nuevas.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia mantener la deuda de reemplazarla?
Mantener suma; reemplazar borra. Si mantienes la deuda, el puente convive con ella y el prestamista sigue contando cada deuda garantizada que quede sobre esa propiedad. Para saber cuánto cabe, multiplica el valor por el LTV, descarta las fracciones de centavo y réstale lo que ya debes; el mínimo es 0. Si reemplazas, el puente liquida todas las obligaciones previas que listaste y no queda ningún gravamen. Aquí la capacidad es el tope bruto que escribiste, y la liquidación sale de los fondos del préstamo. El modelo no cubre pagar solo una parte de la deuda y conservar el resto, ni proyecta saldos futuros.
¿Y si pago yo la comisión por separado?
Si la pagas aparte, lo que el préstamo deja después de la liquidación no cambia y la comisión figura como efectivo que pones tú. Si el prestamista la retiene, sale de esa misma suma y no verás un renglón separado de efectivo propio. Sea cual sea la opción, el efectivo neto resta la comisión a lo que queda tras la liquidación. Ese número reúne todo el impacto sobre tu bolsillo; no tiene por qué coincidir con una transferencia bancaria. ¿Y el capital bruto? Sigue igual. Sus intereses también, porque la comisión le suma 0. Cualquier cargo capitalizado ya debe venir dentro del monto bruto que cotiza el prestamista. No lo ingreses otra vez.
¿Qué suma el costo total y dónde queda el capital?
El costo total se limita a la comisión de originación que ingresaste y a los intereses mensuales que pagas en efectivo durante los meses del puente. ¿Y el capital? No es un gasto. Lo debes íntegro al salir del préstamo, y por eso se muestra en su propia línea. Quedan fuera los pagos y costos del préstamo anterior, igual que lo que cuesta mantener la otra propiedad. Tampoco cuentan penalidades, prórrogas ni impuestos sobre el préstamo. Registro, título y demás cargos de cierre, tampoco. Al liquidar el préstamo viejo pueden aparecer cargos que te restan fondos; pertenecen a esa deuda, no al puente nuevo. Para sostener dos propiedades a la vez vas a necesitar más efectivo del que marca este total.
¿Bajo el límite ya hay aprobación, o alcanza el efectivo?
No. La capacidad sale del valor, el LTV y el manejo de deuda que ingresaste, y la calculadora solo revisa si el capital bruto que pides cabe ahí. Con reemplazo, puedes caber y aun así no alcanzar para liquidar la deuda previa o para otra compra. Fondos del préstamo o efectivo neto en negativo significan que necesitas más efectivo; son faltantes, no transferencias negativas. Si pides más que la capacidad, igual verás la proyección de costo para ese monto hipotético. No se recorta en silencio ni se da por aprobado. La evaluación del prestamista y el efectivo que de verdad necesitas se verifican por separado.
¿Cómo salen las cuentas de meses, comisión e intereses?
Escribe 2.0 y la calculadora entiende 2 meses, no 20. Solo acepta meses completos de 1 a 24, un tope del formulario que no corresponde a un plazo típico de puente ni a una norma de Fannie Mae. ¿El interés de cada mes? Divide la tasa anual entre 12 y aplícala sobre todo lo prestado; esa cifra se ajusta al centavo más próximo. Con la comisión pasa lo mismo. El interés total es ese pago mensual ya redondeado multiplicado por los meses. La tasa admite de 0% a 25%, la comisión de 0% a 5% y el LTV de 0% a 100%, con hasta cuatro decimales. Son límites del formulario, no precios del mercado. No hay interés diario ni APR. Tampoco interés diferido o compuesto, ni abonos al capital.
¿Qué debo verificar fuera de la calculadora?
Lleva el resultado al prestamista y revísalo dato por dato. Pídele su valuación de la propiedad y la liquidación total de cada gravamen que hoy pesa sobre ella. Confirma también el LTV, el monto que te prestan, de qué forma se paga la comisión y cuándo sales del préstamo. Si cambia un monto o una fecha, hacen falta cotizaciones nuevas, y esta calculadora no las vuelve a calcular. El CFPB explica costos hipotecarios y Fannie Mae ofrece orientación sobre préstamos puente; ninguno confirma tu oferta. El prestamista puede sumar el pago de la propiedad actual, el de la nueva y el del puente, y aquí no hay cálculo de DTI ni de aprobación. Cada monto llega hasta US$2 mil millones, y un resultado por encima de US$10 mil millones no se muestra; son topes de la calculadora. Otros costos quedan fuera. Si tu efectivo alcanza y cómo saldarás el préstamo completo al vencimiento son asuntos distintos.