Guías por zona

Zona de inundación y elevación

En los mapas de FEMA, cada parcela tiene asignada una zona de inundación. Si la propiedad cae en una zona que empieza por A o por V, es decir, en un Área Especial de Riesgo de Inundación, cualquier prestamista con regulación federal te va a pedir el seguro contra inundaciones mientras dure el préstamo. Una zona X significa que el mapa le calcula menos riesgo, no que no lo tenga. Y en Florida, como muy tarde en el momento de firmar el contrato, el vendedor tiene que dejarte por escrito si conoce daños por inundación en la vivienda, si hizo algún reclamo por ellos o si le dieron ayuda federal por esa causa.

42 U.S.C. §4012a · F.S. §689.302

Primero el seguro, luego el precio

Pide que te coticen el seguro de la casa, y el de inundación si hace falta, antes de pactar el precio y no después. Los años del techo y la protección de puertas y ventanas influyen mucho en la prima. Por ley, en Florida las aseguradoras tienen que ofrecer descuentos cuando se comprueban medidas de mitigación contra el viento, y un informe de inspección que las documente puede cambiar lo que pagas.

F.S. §627.0629

Los impuestos tras la compra

Lo que paga hoy el vendedor no te dice cuánto pagarás tú. El 1 de enero posterior a tu compra, la vivienda se vuelve a tasar a su valor de mercado, y la tasa que se le aplica la suman la ciudad, el condado y los distritos especiales. Si vas a vivir ahí de forma permanente, pide la exención homestead al tasador de propiedades del condado (property appraiser) con fecha límite el 1 de marzo; desde ese momento, el valor sobre el que pagas impuestos sube cada año como máximo un 3 % o lo que marque la inflación, la cifra más baja de las dos.

F.S. §§193.155, 196.011, 689.261

Condominio, townhouse o casa

Al comprar un condominio heredas una asociación con su presupuesto y su reglamento. Si el edificio tiene tres o más pisos habitables, al cumplir 30 años tiene hasta el 31 de diciembre de ese año para pasar la inspección estructural de hito (milestone). Ese plazo baja a 25 años cuando la autoridad local de construcción lo dispone por la cercanía al agua salada. Además, cada 10 años le toca un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). Pide esos informes junto con las reglas de alquiler y léelos antes de enamorarte de la vista.

F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)

El trayecto, en tu horario

Haz el trayecto un día entre semana a la hora en que de verdad saldrías y repítelo por la tarde. Fíjate en los puentes y las calzadas elevadas que cruzas: en las islas barrera son ellos los que deciden cuánto tarda cada viaje a tierra firme.

Lo que viene en la cuadra

Revisa en los archivos de planificación y zonificación de la ciudad qué hay previsto en las calles cercanas: torres ya aprobadas, pedidos de rezonificación, una estación en camino o una avenida que se va a ensanchar. Esa información es pública y define qué verá y qué escuchará de noche quien viva ahí.